地王“脱缰”
在被冷藏9个月后,北京朝阳区农展馆北路8号地块最终没有辜负众人的期望再次刷新全国单价地王纪录。该地块被北京融创恒基地产有限公司以21亿元,配建27.8万平方米医院面积夺得。虽然溢价率仅为16%,但折合楼面单价却达到了7.31万元/平方米。业内人士预计,该地块产品预计入市售价超过15万元/平方米。
今年内,北京土地市场曾屡次刷新楼面单价,从年初泰禾拿下孙河地块到7月中旬入市的夏家胡同地块和中粮摘得的孙河地块再到此次的农展馆地块。这些地王溢价率均控制在50%以内,但折合公租房或公共设施的建安成本,地块的真实售价很高。
对此,有业内人士坦言,地价持续上涨已经成为不争的事实,政府控制溢价率仅仅是做了表面功夫,接连推出具有地王潜力的地块本身从供地节奏角度来看,即未回避地块入市对土地市场带来的升温作用。
地王失控?
9月4日下午农展馆地块竞价现场十分激烈,参与竞价的房企包括中海、合景、首城、融创、懋源等8家房企。竞价开始不到十分钟,融创便以21亿元的出价触到价格上限转而进入配建医院面积的竞拍。而后经过60轮配建面积竞拍,融创继续以配建27.8万平方米医院面积拿下该地块。
21亿元的地块总价,再加上开发商需求额外增加22.24亿元的医院投资。意味着融创在拿地阶段需要为5.9万平方米支付43.24亿元,平均楼面价达7.31万元/平方米。
去年12月,农展馆地块在国土资源部“抑制异常地价“的系列新措施后被停止挂牌。
今年农展馆地块再度入市,起始价由原来的20亿元下调到18亿元,竞价上限也仅为21亿元。有业内人士分析认为,在平均地价持续上涨的情况下,“降价地王”和“限房价”地块被安排在同一天出让,昭示了北京有意抑制地价的良苦用心。而事实证明,地王冲动是无法被抑制的,地王终归还是地王。
“北京市政府部门在这个时间推出这块地不知道要干嘛。”中央电视台财经评论员牛刀在接受本报记者采访时表示,今年北京地王不断,农展馆地块由于位置的稀缺性,在入市前就被预期为地王,继夏家胡同和孙河地王,北京市接连推这种热点地块,不利于稳定房地产市场预期。
中国房地产业协会副会长朱中一呼吁,应建立地价房价联动机制,给公众一个未来住房不会太紧张的明确预期。
北京中原地产市场总监张大伟分析,以今年成交均价最高的5个项目看,如果仅按照7.31万元/平方米的楼面价计算,叠加建安、管理、税费、资金成本,项目成本则起码高达10万元/平方米,而如果剔除其中不可销售部分,入市的成本价已经达到12万元/平方米以上,这一价格已经全面超过北京在售的所有物业,销售价格必须突破15万元/平方米。
目前,农展馆商圈的二手房均价在5万元/平方米左右。这就意味着,二手房和楼面价再度出现了面粉高于面包的现象。
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