马光远：放出地王的主动权在地方政府手里

(《央视财经评论》评论员)

现在北京和长三角一带出现的三个地王，都是好地块。以前都是囤着的，为什么选择在这个时候放出地王来？这是非常耐人寻味的。因为地王本身，一个是有市场，有需求，在这个时候放出来以后，那么溢价率比较高。现在从这几个地王本身来看，溢价率都是相当不错的，而且放出的主动权还是在地方政府。也就是说，一方面这个市场有很大的需求，资金量比较大。另一方面，地方政府又放好地。

我们知道这个地，现在控制的是很严的。就像打牌的一样，你什么时候放大猫？这个时候为什么要出大猫？就是你盘算了很长时间，你最后发现人家打牌的时候仍然能出大猫，而且出这个大猫的人是怎么想的？我觉得这比市场本身的猜测可能要更加有意思。

到政府这个层面去分析，现在因为大家都在博弈，因为政府拿着这块地，那我什么时候把这块地放出来，我也有一个利益最大化的这种考虑，也要选择时机。今年马上要所谓的金九银十了，这个热度能不能持续下去？事实上，市场目前出现了一个分歧，那在出了分歧的情况下，你必须再给它打一股气，所以现在大家纷纷的出地王，是不是有打气的这种可能，把这个热度再推下去。因为每年的年底到春节前后是房地产的低迷期。如果在这个低迷期里边，政策的变化非常大，因为两会马上就要开了，人大代表、政协委员关于高房价又要提意见。所以在这种情况下，你的这种气跟未来的政策的不确定性，怎么进行博弈，我觉得非常有意思。

张鸿：地王其实是地方政府放出来的地方政府在其中获益特别大

我们看到的其实是信心，就是开发商是有信心的。北京的这个，拿地的开发商就说，我们十几万是绝对能卖出去的，因为农展馆本来这是黄金地带，又准备建豪宅项目。所以开发商说，12万到15万是绝对能卖的，然后需求又这么大，很多人又觉得等不急了。一个是开发商买地，他觉得等不急了。一个是越来越多的人在这种情况下觉得，如果我能出手的话，一定要出手买房。

地王其实是放出来的，就是说地方政府在这里面获益特别大。所以我们就很难判断，到底是放这块地王，还是放那块地王？这背后到底是一个什么样的逻辑？那开发商可能和地方政府的逻辑是一样的，就是我们现在要抢占还不知道未来政策是什么样的前提下。我们赶紧把这个事儿弄完了。所以今年上半年，这一次地王出来以后，北京今年的土地出让金已经突破了1千亿，去年才600多亿，上海也突破了1千亿，几乎所有的这些城市都已经超过去年全年的目标了。连续几年，尤其是一线城市，土地的供应的完成量都只在60%到70%，就是我根本就不用完成，就已经落袋为安了，钱已经够了。

开发商会去判断地方政府对未来的一个想法，然后会传导给我们买房、卖房的。比如说卖二手房的，你本来准备卖五万，突然一看地面价、楼面价就已经73000了，赶紧给中介打电话说，撤吧，不卖了。