“地王”频现 谁是最大赢家?

来源:新华社 2013-09-07 08:10:00

      连日来,北京、上海、杭州、苏州等地相继飚出新“地王”,一时间,有关房价上涨的呼声不绝于耳。
  分析人士指出,“地王”频出,说明资本进入房地产的意愿十分强烈,特别是在一线城市,一些地产商狂炒地皮到了“赴汤蹈火,在所不辞”的地步。
  湖北武汉有一块企业用地,两年前以2.5亿元被地方政府收储,再以8.8亿元卖给开发商,这超过6亿元的差价稳稳进入了地方财政,房价只涨不跌与地价有什么关系,卖地收入又与政府财政有何关系?其中的奥妙耐人寻味。
  2011年9月,武汉长江融达电子有限公司与湖北省科技投资集团签约,由湖北科投将其厂区171亩土地以2.5亿元的价格收储。两年之后,这块地又以超过3倍的价格通过土地交易市场公开出让。
  分析人士指出,虽然这块地整体价格并不高,但巨额抬价将计入房地产开发成本中,最终转嫁给购房者。
  据分析,湖北科投是武汉市东湖新技术开发区直属独资国有企业,履行投融资平台职责,同时,东湖开发区土地储备中心也挂靠于湖北科投,代表开发区负责土地整理储备。此次土地出让收入大部分进入财政,少量由湖北科投用于后期土地整理。
  而对于长江融达而言,为了能在开发区拿地建新厂,“不得不”选择湖北科投。“开发区的地大多在湖北科投手中,如果他不给地,我们就得搬出去,也就享受不到开发区的财税优惠,对企业是更大的损失。”长江融达副总经理刘宪辉如是说。
  东湖新技术开发区土地储备中心常务副主任戈小兵认为,长江融达直接卖地是行不通的。土地用途、容积率的调整和规划都需要国土规划局来办理,只有取得选址意见书、规划设计条件证后才具备交易资格。“国土规划局不给你办‘一书一证’,你就交易不了。”
  房地产收益各占几何?
  武汉市化工区八吉府街向家尾村支部副书记向禹星告诉记者,他们村先后有2000余亩土地以每亩13.8万元左右的价格,被“土地储备中心”转手以25万元左右价格卖给企业。为此,许多村民认为不合理,怀疑村干部从中作梗,经常要求向上级反映情况。
  据报道,广州大学城2004年第一期的征地面积18平方公里,平均每平方米的征地补偿价格不超过100元。2009年,这一区域的土地平均价格猛增到每平方米两万元以上。中间只相隔五年,差价却高达200多倍。
  业内人士指出,自从2004年土地出让实行“招拍挂”制度以来,我国大多数城市建立了土地储备中心,由政府出面收购或征用农用地转建设用地,然后进行整理,再通过土地市场进行交易,从中获取几十倍甚至上百倍的差价。“这些最终形成地方政府财政收入的最大一块——土地出让金。”
  中国指数研究院房地产专家李国政告诉记者,根据国家统计局、财政部、人民银行等部门公布的数据,2012年,土地出让金为28517亿元,占当年房地产业销售6.4万亿元将近45%。
  土地储备制度亟待完善
  虽然并非所有土地必须经过收储,但实际上只要被土地储备中心列入规划的地块就难逃被“倒手”的命运。武汉一位房企老总说,“理论上,土地所有人可以自由交易,但只要土地储备中心看中的土地,你不卖给他,规划部门就通不过。”
  戈小兵表示,按照我国土地制度规定,土地所有人可以自行通过土地交易中心挂牌,并缴纳4%的契税、5.8%的营业税以及增值税。“但土地交易中心有权优先收购,如果看不中,才会给他人办理手续。”
  专家指出,原本为了控制土地价格而生的土地储备制度在一些地方开始“走样”,逐渐成为土地市场的“二道贩子”。
  华中科技大学土地管理系卢新海教授说,一些地方政府打着“土地储备”的旗号垄断土地市场,既是买方,又是卖方,从中获取巨额差价,直接推高了房价上涨。
  武汉市财政数据显示,2012年土地出让收入352亿多元,而2013年预算这一收入达426亿多元,增长21.1%。
  卢新海表示,当前,土地储备制度亟待矫偏完善,首先应逐步实行更加市场化的土地买卖制度,让买卖双方直接对接,真正发挥市场规律,发挥价格杠杆作用,而不是储备垄断土地,其次,应从法律上明确界定各方利益主体,进行权益划分,做到公平公开公正,避免出现违法违规行为。
  
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“地王”频现 谁是最大赢家?
来源:新华社2013-09-07 08:10:00
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