“地王日”未见调控征兆

来源:地产中国网 2013-09-05 19:48:00

新鸿基摘上海总价地王引热议

在9月5日诸多的地王中,徐家汇地块无疑是最引人瞩目的。

拿地当天,新鸿基发公告中称,买地时“本公司已考虑该土地的发展前景及潜力、该土地的最低挂牌价及该土地附近地区之地价等因素”,并表示地价款“会以本集团的内部资源及外部资源(包括(如适当)银行借款)缴付”。此外,公告还提到,收购事项符合其投资于中国主要城市的企业策略,“预期收购事项可长远加强本集团稳定的经常性收入基础,并进一步增强本集团于中国物业市场的地位及品牌。”

易居中国分析师薛建雄认为,上海总价地王只是总价比较惊人,“因为地上体量即达60多万平,加地下估计要近百万平米,简直就是美国的洛克菲勒项目升级版”,但是单价都还在合理区间内。

“徐家汇地块的规划中,必须有栋370米的超高层。上海市政府原来考虑到开发商的资金问题,允许该地块中几栋体量较小的楼用来出售,以便开发商回笼资金运营最高最顶级的主楼,但现在新鸿基拿下,正中其下怀,因为新鸿基不会拿来卖,一定是整体持有,以便将其产品做得更高档更顶级。”

薛建雄表示,根据新鸿基以往的操盘惯例,新鸿基很可能会独自开发,“顶多卖点股权给投资机构,这些机构到时候在市场上再转让项目股权,但是这个可能性也不高。因为新鸿基持有股份不可能少于50%,这样一来买股的一方利益就没有保障。不像欧美,没有一家超过50%,大家的利益比较公平。

据薛估算,这个项目的预计资金投入会达到400亿左右,总建设体量100万方,资金就要120亿左右,而此外还有财务等各方面的的成本。“新鸿基实力是没有问题的,香港最高楼、最大型的商业项目都是新鸿基的,他们在上海以及很多国内的一二线城市都有很多顶级的商业项目,而且稳定的收租物业很多。”薛表示。

RET睿意德写字楼高级助理董事陈曦认为,作为偏安一隅的市级商务板块,徐家汇长期游走于盲点边缘。本次徐家汇中心回归,有望引领板块驶向蓝海。

陈曦指出,头顶“上海中心城区最后一块黄金地皮”和“浦西第一高楼”两道光环的徐家汇中心,对于地产商而言,其核心价值在于极度稀缺性,而非令人咂舌的盈利预期。该板块总体存量先天不足,而项目品质后天失调,此后土地供应又难以为续,这都将成为该区域商务发展的瓶颈。写字楼受区域背景影响,租金将有所制约。此外,大虹桥、传媒港、自贸区的发展,也将对该板块构成竞争。但是,如果企业能够挖掘商业潜能并有良好的运营执行能力,坐拥城市副中心三条地铁,该项目商业必然成为项目的显性标签与溢价引擎。

RET睿意德商业服务部董事陈丽琳同时指出,徐家汇中心因土地成本高,持有部分对项目现金流构成较大压力。从商业角度来看,该区域商业同时将面临着淮海路和南京西路商圈的竞争。但就徐家汇商圈,徐家汇中心项目的出现,将对该商圈造成鲶鱼效应,引发该商圈新一轮调整。

综合以上因素,徐家汇中心项目主观上迎合了以资产沉淀、物业增值、稳定收益为核心诉求的开发模式。也正因此,国内企业蹒跚不前,而港资开发商青睐有加。

盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民则告诉记者,对于新鸿基而言,其在上海有很成功的开发经验,很受欢迎,且持有型物业也是其擅长的领域。而徐家汇地块之所以没有内地开发商参与,是因为“内地开发商基本是滚动开发,一块钱恨不得掰成十块来用,让其做一个五六十万平的持有型物业,十年之后开始收获回报是无法想象的。所以个别内地开发商开始也以黑马面目出现过,但中途也退出了。而从内地商业地产商来说,规模最大的也只是比较擅长跑马圈地,唯一在商业运营管理方面经验能说得上话的是华润,但其在上海已经有一个万象城项目,再做就会比较吃力。”

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“地王日”未见调控征兆
来源:地产中国网2013-09-05 19:48:00
“地王日”预言成真!9月5日上午,香港新鸿基旗下公司以217.7亿竞得上海徐家汇中心58.42万平体量的“巨无霸”商业地块,并刷新上海总价地王记录。燃烧的地王们,正高潮迭起!
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