骡马市商圈复兴探讨:重回一线还是回天乏力?

来源:地产中国网 2013-09-06 09:18:00

提到成都的商圈,无论是外地游客还是本地居民,“春熙路商圈”、“盐市口商圈”已经逐渐成为代名词。然而,曾与这两个商圈齐名的骡马市商圈,经历了上世纪80年代的繁荣鼎盛、90年代的逐渐衰落,已渐渐褪去光环。虽然近十年来,成都最古老的核心商圈骡马市商圈动作频频,在复兴的路上不断挣扎,但是尴尬的现实却昭示着这个商圈的辉煌历史难以再现。

  辉煌难觅

  骡马市的前世成为记忆

  成都,这座充满历史积淀的城市,孕育了许多文化韵味十足的街道。骡马市自然也不例外,骡马市的街名由来已久。据文献记载,清代初,成都驻有满、蒙八旗兵丁,陕、甘、宁、蒙马群骤增。为适应满族贵族买马需要,在少城(清朝时朝廷为八旗兵及其家属专门修建的“城中城”)外,皇城后门处设骡马市场,街名由此形成。康熙、雍正时代之后,四川无大战乱,马队作用减小,马市迁到城外,但街名犹存。

  1970年代,在骡马市的中心地带,商业非常兴隆,与春熙路、盐市口并称为成都三大商圈,即骡马市商圈。直到现在,仍有许多成都人清楚地记得上世纪80年代初至90年代骡马市商圈的繁华和热闹。对于老成都来说,从未来号天桥路口到成都剧场路口,从三医院门口到宁夏街口,各种小商品、品牌时装店星罗棋布。每周不到轻工大厦、外贸大厦购一次物,都会显得不自在。直到上世纪90年代,它的销售额都排在盐市口商圈之前,是仅次于春熙路商圈的核心商圈。

未拆除的未来号天桥  图片源于网络
未拆除的未来号天桥 图片源于网络

  上世纪90年代以来,骡马市商圈发展速度急速减缓,逐步走向衰落,作为成都核心商圈的地位也受到挑战。根据禧泰房产2013年8月数据显示,春熙路商圈商铺每平米租金达到360元/月,盐市口商圈商铺每平米租金达250元/月,而骡马市商圈商圈租金徘徊在100-150元/月之间。如今,春熙商圈、盐市口商圈俨然成为外地游客购物的首选。即使对于本地人来说,新崛起的城南商圈、建设路商圈逐渐成为购物、休闲的新选择,骡马市商圈的复兴将面临更多的挑战。

商圈人气明显不足

  单行道循环+多条地铁修建

  28日下午,乐居编辑实地探访了骡马市商圈,下午14时左右,沿着羊市街出发,走到羊市街和西华门街的交叉口,行驶的车流被正在修建的地铁截断,被迫绕行至西华门街。沿着羊市街道步行至西玉龙街口,西玉龙街受地铁修建实行单行。从去年2月23日至今,西玉龙街、羊市街、西华门街、东华门街、西御河沿街和东御河沿街这6条单行道临时形成一个“逆时针”的单循环交通组织模式。因此,前往西玉龙街、玉带桥的车流被拦腰斩断,车流行驶受到很大阻碍。

  羊市街街旁的商铺,受地铁修建影响明显,有的店铺处于关门状态,有的店铺门口挂出“铺面出租”的字样。即使仍然开门营业的商铺,受狭窄过道和稀罕人流的限制,也显得格外冷清。继续沿着人民中路向前,来到骡马市商圈老牌购物中心的远东百货(原名为太平洋百货全兴店)。进入百货,放眼望去,整个大厅一层,消费者人数明显少于工作人员,人气明显不足。

地铁开通的骡马市商圈一角
地铁开通后的骡马市商圈一角

  业界普遍认为,地铁开通很大程度上会为商圈人气的聚集带来利好。但是将人流转化为具体的消费人群必须有相应的载体,引进大型的综合性项目和增加地铁出口交通改善设施显得十分迫切。

  复兴中的挣扎

  离春熙商圈渐行渐远

  为了摆脱逐步衰落的困境,政府在商圈规划、区域内交通改善、旧城改造上下了很大功夫。《成都市青羊区服务业发展规划(2007—2020)》对骡马市商圈的发展规划到:“发挥中央商务区的辐射及地铁站点的带动作用,把传统的骡马商圈改造升级为以商务商业为主,集商务、金融、房地产、购物、休闲、娱乐、文化和居住功能于一体的高端品牌商圈。”

  为了实现这个规划,从2005年之后,拆除玉带桥、恢复人民中路和西玉龙街双向行驶、打造青龙街步行街等众多举措从困扰骡马市商圈许久的交通问题着手。07年开始,依托骡马市片区整体改造,骡马市商圈太平洋右侧的烂尾楼变身为东渡国际(西部)珠宝首饰交易中心。此后,成都最高的烂尾楼“银座大厦”更名为“丽悦酒店”。熊猫城“难产”17年后变身富力天汇MALL也于2010年开始运行。

  新巢地产机构总经理蒋鹏指出:“骡马市商圈的业态等级很低,商圈内以家居业态为主,家具业租金承受力是很低的。此外,在商圈内业态结构无法支撑的前提下,期望通过专业市场(引进富力天汇mall)来填补,结果往往雪上加霜。”

业内话商圈走向

  “区域内业态亟待调整”

  代表:何涛 蒋鹏

  中原地产二级市场营运中心营运总监何涛在谈骡马市商圈复兴中遇到的困境时讲到:“骡马市商圈仅有一个太平洋全兴店,缺乏其它的品牌商家聚集,难以形成聚合效应。我认为骡马市商圈正缺乏一个明确的商业人文,这正是复活路途中亟待解决的。”

  蒋鹏认为骡马市商圈复兴“基本上是回天乏力。”他分析到:“从我的经验来将,就是商圈的业态结构不合理。”

  任何一个商圈的发展并不是孤立的概念,需要是写字楼、酒店、零售业等元素的支撑。过去十年当中,骡马市商圈仅有一个高级写字楼,没有一个五星级酒店。这里仅有的一个大型的太平洋百货,长期处于亏损状态,近一两年才实现盈利。整个商圈的业态结构支撑不足,也是导致无法引进顶级写字楼、五星级酒店的重要原因。

  而春熙路商圈不仅有顶级shoppingmall多达7、8个,而且还有一条全国知名的步行街。尽管写字楼和酒店存在瑕疵,但是一强仍带起整个商圈。而盐市口商圈,除了多个顶级写字楼,还有像LV、GUCCI等国际顶级奢侈品牌配合支撑起整个商圈。

  蒋鹏认为:“相比下来,两个商圈都在往上走,而骡马市仍在原地徘徊。”

  “政务和商务结合可打造一片海”

  代表:张红兵

  四川新港地产执行董事张红兵对骡马市商圈的走向有着不同的观点,他认为:“我并不觉得骡马市商圈衰落了,只是相比春熙路、盐市口商圈,发展的速度慢下来了。”

  十多年前,城市还没扩围而且受交通方式的制约,人们出行主要方式选择走路、乘公交车。那时,成都就有三个城市中心,即是春熙路、盐市口、骡马市。随着城市扩容以及外出交通方式的改变,春熙商圈发展最快,逐步成为辐射全省购物人群的商圈。骡马市商圈由于没有大体量商业品牌的支撑,发展速度逐步减缓。现在仍然是一个区域性的商圈,不再是城市商圈。

  而骡马市商圈想要复兴,他认为,“骡马市商圈所在的地域是政府机关的集结地,这里集结了省政府、市政府、省军区。因此,政务和商务相结合是这里的特征。这里适合聚集和政务相关的一些企业,给这些企业给予优惠和政策引导,可以打造出一片海。”

  编辑的话

  板块运动引发的挤出效应

  上世纪90年代开始,骡马市商圈走向衰落,而这正是成都经济走向快速发展的阶段。大量外来人口的涌入、城市的扩围改变着这个城市的板块肌理。骡马市商圈受交通、落后城市面貌的制约,错失了商圈发展最黄金的时间。现在的成都,是一座和谐并包、宽容开放的城市,外来人口占到1400万人口的绝大多数,此外,持续发展的旅游经济也逐渐改变着消费的人群和人们的消费习惯。若想改变人群购物、消费去春熙路、盐市口商圈的思维是十分困难的。特别是在外来消费实力逐渐增加的今天,骡马市商圈想要复活成为核心商圈的路途显得更艰难。


 

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