【地产中国网.独家报道】“地王日”预言成真！9月5日上午，香港新鸿基旗下公司以217.7亿竞得上海徐家汇中心58.42万平体量的“巨无霸”商业地块，并刷新上海总价地王记录，仅次于2009年255亿成交的广州亚运城地块，为全国总价第二高记录。该地块溢价24.21%，折合楼面价3.73万元/平方米。

当日下午，同样备受关注的杭州华家池57、58、59号三地块则分别以56.2亿由绿地、36.7亿（溢价49%上限）由世茂、43.83亿（溢价49%上限）由滨江拍得。成交楼面价分别达到19416、23828、23189元/㎡。华家池三地块的总价达到136.73亿元，并配建4200平方米保障房，其中绿地56.2亿元拿下的华家池57号地块已刷新了2012年10月中海在三堡地块创下的55.87亿元的杭州总价地王记录。

世茂系在当天双线作战，世茂房地产拿下杭州华家池58号地块的同时，世茂股份则奔赴苏州拿下了金鸡湖7号地块，总价23.1亿，溢价率76.76%，楼面价15151元/平米。两块地共需支付地价款83.94亿元。

此外，武汉一日卖地19亿元，复地摘得四新区域单价地王；重庆一日出让5地块，揽金超13亿元……

燃烧的地王们，正高潮迭起！

相关专题：燃烧吧，地王！

新鸿基摘上海总价地王引热议

在9月5日诸多的地王中，徐家汇地块无疑是最引人瞩目的。

拿地当天，新鸿基发公告中称，买地时“本公司已考虑该土地的发展前景及潜力、该土地的最低挂牌价及该土地附近地区之地价等因素”，并表示地价款“会以本集团的内部资源及外部资源（包括（如适当）银行借款）缴付”。此外，公告还提到，收购事项符合其投资于中国主要城市的企业策略，“预期收购事项可长远加强本集团稳定的经常性收入基础，并进一步增强本集团于中国物业市场的地位及品牌。”

易居中国分析师薛建雄认为，上海总价地王只是总价比较惊人，“因为地上体量即达60多万平，加地下估计要近百万平米，简直就是美国的洛克菲勒项目升级版”，但是单价都还在合理区间内。

“徐家汇地块的规划中，必须有栋370米的超高层。上海市政府原来考虑到开发商的资金问题，允许该地块中几栋体量较小的楼用来出售，以便开发商回笼资金运营最高最顶级的主楼，但现在新鸿基拿下，正中其下怀，因为新鸿基不会拿来卖，一定是整体持有，以便将其产品做得更高档更顶级。”

薛建雄表示，根据新鸿基以往的操盘惯例，新鸿基很可能会独自开发，“顶多卖点股权给投资机构，这些机构到时候在市场上再转让项目股权，但是这个可能性也不高。因为新鸿基持有股份不可能少于50%，这样一来买股的一方利益就没有保障。不像欧美，没有一家超过50%，大家的利益比较公平。

据薛估算，这个项目的预计资金投入会达到400亿左右，总建设体量100万方，资金就要120亿左右，而此外还有财务等各方面的的成本。“新鸿基实力是没有问题的，香港最高楼、最大型的商业项目都是新鸿基的，他们在上海以及很多国内的一二线城市都有很多顶级的商业项目，而且稳定的收租物业很多。”薛表示。

RET睿意德写字楼高级助理董事陈曦认为，作为偏安一隅的市级商务板块，徐家汇长期游走于盲点边缘。本次徐家汇中心回归，有望引领板块驶向蓝海。

陈曦指出，头顶“上海中心城区最后一块黄金地皮”和“浦西第一高楼”两道光环的徐家汇中心，对于地产商而言，其核心价值在于极度稀缺性，而非令人咂舌的盈利预期。该板块总体存量先天不足，而项目品质后天失调，此后土地供应又难以为续，这都将成为该区域商务发展的瓶颈。写字楼受区域背景影响，租金将有所制约。此外，大虹桥、传媒港、自贸区的发展，也将对该板块构成竞争。但是，如果企业能够挖掘商业潜能并有良好的运营执行能力，坐拥城市副中心三条地铁，该项目商业必然成为项目的显性标签与溢价引擎。

RET睿意德商业服务部董事陈丽琳同时指出，徐家汇中心因土地成本高，持有部分对项目现金流构成较大压力。从商业角度来看，该区域商业同时将面临着淮海路和南京西路商圈的竞争。但就徐家汇商圈，徐家汇中心项目的出现，将对该商圈造成鲶鱼效应，引发该商圈新一轮调整。

综合以上因素，徐家汇中心项目主观上迎合了以资产沉淀、物业增值、稳定收益为核心诉求的开发模式。也正因此，国内企业蹒跚不前，而港资开发商青睐有加。

盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民则告诉记者，对于新鸿基而言，其在上海有很成功的开发经验，很受欢迎，且持有型物业也是其擅长的领域。而徐家汇地块之所以没有内地开发商参与，是因为“内地开发商基本是滚动开发，一块钱恨不得掰成十块来用，让其做一个五六十万平的持有型物业，十年之后开始收获回报是无法想象的。所以个别内地开发商开始也以黑马面目出现过，但中途也退出了。而从内地商业地产商来说，规模最大的也只是比较擅长跑马圈地，唯一在商业运营管理方面经验能说得上话的是华润，但其在上海已经有一个万象城项目，再做就会比较吃力。”

地王倒逼调控？新一轮信号未出

徐家汇地王虽热议正酣，但就在此前一天，融创刚刚在北京农展馆地块上以7.3万元/平方米楼面地价刷新了北京单价地王记录，更令人咂舌。

中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云对此表示，对于居住用途的地块拍出如此高的价格，的确有点离谱，但因为几块地均是位于核心区域的绝版地块，所以并不一定能代表整体市场的情况。

“从一般的商业判断来说，这种不惜代价的拿地方式风险是会比较大，但由于地块区位特殊，数量少，加上开发商对未来市场前景的预期乐观，拍出这个价格也并非完全没有道理，”邹晓云说，“开发商对地块的风险应该会有所预估，但未必能够完全预料，可能有一定的赌博成分。而且高价拿地的风险也不一定会在近一两年显现出来，通常要在整体经济环境衰退的时期显化。”

邹晓云认为，仅凭地王迭出未必会引发新一轮调控大棒，“政府的调控措施应该不会针对某几块地的拍卖结果出台，而是根据整体经济形势出台，即使就此出台一些临时性的处理措施，也有过越调越高的教训。”

北京正略钧策企业管理咨询有限公司合伙人、副总裁郝炬分析说，近期土地招拍挂市场，尤其是一线城市，确实竞争激烈，且不少地块的出让价格超出了市场预期，尤其是北京孙河、农展馆、深圳前海、上海青浦等地块。

“这也说明了当前的市场情况，一是一线城市好的地段资源稀缺，因此开发商投入的期望较高，力度较大；二是说明开发商对未来一线城市市场的预期还是比较看好，信心足；三是说明一线城市尤其是核心区域土地供应不足，供不应求。”

不过，郝炬认为，一线城市的房地产市场反向验证了短期内的价格与供求过热，建议不妨更关注武汉、南昌、沈阳等二线城市，未来前景好，市场也不错，拿地性价比较高。

郝炬称，今年上半年房地产商的资金情况普遍较好，拿地也是见机补仓，“从资金层面来说，房地产业的资金来源一是预售回款，今年前八个月万科销售收入已经过千亿了，房地产商的预售资金回笼情况要好于往年，尤其是2011年；二是银行信贷，自今年6月钱荒以来，开发贷和按揭贷款这块在收紧，品牌房企虽有一定优势，但这块的增量不会太多；三是直接融资，我认为这块会越来越宽松，尤其是对于商业地产而言，且融资通道也比较顺畅。”

同样，他亦认为，短期内影响调控的主要因素是房价而非地价，进一步的宏观调控措施可能不会这么快就出台，“观察新一届政府的调控思路和方式，和上一届政府常常采取短期临时行政措施的做法不同，本届政府更关注市场化长效机制。”