购房者需求不减
此前刚需一度集中释放,让开发商担忧未来这轮需求释放完毕,客源是否会大大缩水,因此有的开发商在扩大“内需”的同时也大力发展外地市场。值得一提的是,从福州市场来看,“内需”却一直在不断释放,特别是近期部分新开盘的项目,基本上都是“日光盘”。
“其实,福州刚需每年都有300-400万平方米的需求面积,而从去年来看,取得预售证的仅300万平方米,实际供需是不平衡的。”蔡俊表示,随着城镇化进程加快,福州周边县区的购买力逐渐被吸引加入,给房地产市场带来庞大的新增购房需求和存量需求。
姚诚聪也认同城镇化推进为福州带来巨大购房需求。他认为,随着城市扩大,每年都将有一大批的农村客户进入城区购房,而福州很多侨乡都在郊县,这些强大的购买力会源源不断入市。“村镇的购房大军一定程度上支撑着福州楼市,只要楼盘开盘,绝大多数的购者一定是来自八县,聪明的开发商早已开始重视这块现今仍潜力无限的市场。”
后市
后续供求关系紧张?
上半年,福州楼市一度火爆,开发商拿地意愿强烈,然而1-6月福州推出了9幅地块,共出让454333平方米土地,虽然比2012年同期上涨,但是较前年减少一半。而在出让的这些地块中,商服用地占80%以上,住宅用地明显减少。对此,有人提出疑问,住宅用地建少,明年的新盘量是不是会更少?
“近年来福州可开发土地资源越来越少,居住用地更为稀罕,开发商在福州拿地也的确艰难。”蔡俊认为,目前福州市场中,大部分纯新项目是去年拍的地,而今年上半年,整个土地市场更加冷清,特别是住宅用地,格外稀缺。2013年作为楼市调控年,调控不断升级,而开发商拿地意愿仍然积极,这说明楼市还有强劲需求,因此福州土地市场在下半年放量的可能性依然较大。同时,目前福州的存量房还可以支撑一段时间,并不会造成太大的紧缺。
“今年的商品住房在建面积并没有大幅度减少,可以推算明年商品房的实际供应量也不会明显减少,因为一般一个项目都会分好几期推盘。”姚诚聪认为,如果明年限购令或者其他调控政策有所调整的话,在商品房供应不足的情况下,市场需求又紧接着上涨,才会导致供应跟需求的一个非常紧张的情况。显然,根据福州现有去化速度,楼市应还是一个平稳发展的态势。
房价会不会受影响?
随着下半年新房供应量增加,开发商竞争面扩大,会不会有新一轮的“价格战”上演?购房者显然格外关注这点。而在这一波推盘后,在后续跟进的新盘不足的情况下,价格又会不会有所变动?
“虽然市场有不断增加的新的供应,但是到目前为止,开发商的库存压力仍然不小,这对他们的定价策略会产生较大的影响,开发商会比较理性地定价,从而保证销售量。”其实,房价走势要看四个层面:政策、经济、供给、资金。蔡俊认为,下半年,这四个层面不会发生根本改变,房企走势同样不会逆转,对于下半年的价格走向,其个人持谨慎的态度,会温和上升,有潜在的不确定因素,不过看不到降价的苗头。“之所以这么预测,是因为福州市下半年市场供求关系仍在合理区间,而在成本等因素的推动下,房价增速只要不超过居民收入和国民经济增速就是可以接受的。”
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