如何突破、如何实现差异化定位呢？据了解，一种集现代商业、当地历史文化、旅游以及利用O2O电子商务平台，实现线上线下体验为一体的全新型商业文化项目——新津老码头，正在新津老君山下，南河之滨如火如荼地建设之中。业界人士指出，结合新津“花舞人间、老君山、观音寺、河鲜美食”等特色旅游资源点，将当地人文、艺术、自然、美食巧妙结合，融入如宽窄巷子的中式院落街区之中，再结合万达广场、奥特莱斯购物中心等物业业态，被业界定位为第四代体验式城市商业文化新中心的新津老码头，已经为我们打开了一扇商业开发模式的新大门！

第四代商业样本首次落户新津打造城市文化名片

商业专家指出，目前新津传统的第一代沿街为市商业模式以及以“超市、专业卖场”为代表的商业模式，已经不适应新的发展要求。为此，新津急需以“产业主题式商业集群”为特点的第四代商业模式，整体带动新津商业配套发展，顺应新津高速发展的历史机遇。

相较于第三代城市综合体商业模式，第四代商业模式最大的特点就是以文化为特点，结合周边优质资源，为消费者带来更为强烈的体验感受，许多业内人士都对第四代商业项目给予了“城市客厅”、“文化名片”、“商业新中心”的高度评价。

此时此刻，新津老码头作为首个落户新津的第四代商业样本，无疑具有里程碑式的意义。作为新津目前规模最大、业态最全的中式院街式商业文化项目之一，新津老码头依托新津丰富的旅游资源，集奥特莱斯精品购物、特色美食餐饮、特色文化主题酒店、4D电影院、酒吧、KTV、茶坊等主题商业集群为一体，大大地满足了本地居民和外地游客的商务、旅游、社交消费、购物需求。

商业人士认为，新津老码头的出现，无疑改变了新津区域既有的商业模式，也必将成为30万新津人的商业文化中心、500万旅客的旅游目的地！

全季节、全业态、全时态的体验消费场影响百万消费人群

据有关调查数据显示，2012年上半年，新津接待游客突破500万人次。但旅游综合收入仅仅超过了5亿元，人均消费不过100余元。然而权威调查机构还预测，作为成都平原上山水资源、人文旅游资源十分丰富的新津，到2015年旅游接待人数将上升为900万人次，2020年将突破1420万人次，由此可见新津的旅游蛋糕将是如何巨大。

但本地低端的商业业态和消费模式严格制约了当地的发展，百万游客及30万本地居民的消费需求根本无法得到满足。

事实上，称新津老码头为“全季节、全业态、全时态的体验消费场所”绝对名符其实。首先，星级商务宾馆解决了住宿问题；其次，大卖场、综合体解决了购物问题；第三，周边老君山等旅游目的地、项目本身打造的唐、宋、元、明、清五个朝代码头风情元素解决了游乐问题；第四，电影院、KTV、茶楼、会所、特色美食解决了娱乐休闲问题。另外，新津老码头还投资5000余万，重金打造光彩工程和西南超美音乐喷泉！当万千功能都集合在一个项目上时，新津老码头注定会成为新津本土的下一个地标，国内外游客的下一个旅游目的地，项目价值不言而喻。

宽窄巷子+万达广场+奥特莱斯打造首席体验式消费目的地

新津老码头最大的特色就是让规模宏大的商业旗舰结合区域得天独厚的旅游资源，在20平方公里的旅游景区内，全力为广大游客打造更加舒适的集观赏、休闲、体验于一体的游乐环境实现功能互补、连片发展，最终形成吃、住、行、游、购、娱为一体的“大旅游”发展新格局。

“在奥特莱斯购物店中，国内外品牌服饰、箱包、皮具入驻等，金银首饰应有尽有，电影院、酒吧、KTV等娱乐项目一应俱全。同时，老码头坚持文化与旅游融合为一体的理念，将新津的码头文化、水文化、丝路古道文化、会馆文化贯穿于项目中，既提高项目的质量和档次，又展示新津悠久的人文底蕴。”资深业内人士评价老码头为：“宽窄巷子+万达广场+奥特莱斯三大功能商业模式的完美结合。”

从五津繁华古渡长卷立意出发，苦心探求如何让中式传统院街在现代得以焕然新生。不管是川西建筑的檐廊、北京四合院的门楣、上海公馆的情调还是徽派建筑的马头墙，都凝聚在新津老码头别具特色的院落形象里。

据该项目负责人介绍，新津老码头项目采用统一业态规划、统一招商、统一商业运营管理的模式，以保障项目的成功。项目物业约50%为开发商自持物业，不对外销售，仅推出少量200-600平方米的中式商业合院、四合院及江景住宅对外销售，以满足开发现金流的需要。江景住宅70—120平米，背靠老君山，面向约150米宽的南河，也是新津乃至成都区域内极佳风景的高品质住宅。中式院落商业可实现私人博物馆、文化会馆、私房餐饮、主题酒吧、私人客栈、个人工作室、品牌体验馆、商品售卖、私家墅居等九大功能，每一座院落都足以传世，每一座院落都凝聚繁华，承载当代世家的情趣意志。