李嘉诚内地利润最大化 长和系质量问题爆发

来源:地产中国网综合 2013-09-05 08:47:00

据时代周报报道,就在“长和系”于香港、内地售卖资产,准备套现300亿元,意欲“西进”的传言闹得沸沸扬扬之时,关于“长和系”经营思路的质疑也随之而来。

有业内人士在接受时代周报记者采访时表示,“长和系”囤地获利的经营思路,给快速拿地、快速开发、快速周转的内地房地产企业开了个坏头,负面影响很大。

不重经营重牟利的做法,使得长和系的一些商业地产项目面临经营不善的困境。而长和系在获利后脱身的做法,也导致了诸如“质量差、欠薪”等诸多问题集中爆发。人们甚至产生这样的疑问,华人首富李嘉诚除了在内地赚取了大把超额利润的同时,建成的房地产项目甚至是屈指可数的。

囤地套现成常态

8月29日晚间,和记黄埔有限公司(以下简称“和黄”)发布公告,拟以32.68港元的价格出售位于广州的西城都荟项目。而此前,“长和系”以60亿人民币的挂牌出售上海东方汇经OFC。加上早先被炒得沸沸扬扬的出售百佳超市,抛售这三大项目,预计将给“长和系”带来超过300亿元的现金。

和住宅项目囤地慢开发不同的是,对于持有型物业,长和系更多地是采取延长开发时间,静待土地及楼面价值飙升之后,再选择出售,从而谋取暴利。而在内地,为数不多建成的并运营得比较成功的商业地产项目当数位于重庆解放碑核心商圈的大都会广场项目,该商业项目为李嘉诚掘取了大把的利润,因而曾有“重庆是长和系在内地最赚钱的城市”一说。

时代周报记者调查发现,无论是东方汇经项目,还是广州西城都荟项目,都带有浓重的“捂盘”色彩。以西城都荟为例,该项目自从2006年亮相至今,拖延近5年才正式开业,目前依然有不少商铺尚未租出,而东方汇经项目要到2014年才能够建成。变相囤地的盈利模式,曾让和记黄埔六七年时间,房价飙涨3倍或地价暴涨3倍。变相囤地的盈利模式在上海御翠豪庭项目上发挥得淋漓尽致,该项目最后一期房价已是当初楼面地价的28倍多。

“你可以说长和系囤地,也可以说李嘉诚会处理各方面的关系,并且成功借用了时间成本获得利润最大化。”中原地产项目部总经理黄韬在接受时代周报记者采访时表示。

不重经营重牟利

不过,长和系重在谋取利润最大化,忽略项目长远经营的运作思路,在房地产项目运作的一开始就让诸多长和系的大项目面临经营不善的困境。

广州国际玩具城就是长和系这套运作思路的牺牲品。作为长和系进军广州的首个商业项目,广州国际玩具礼品城于2004年首次公开选铺,首期推出的500间铺位一天之内被抢光。但开业后,玩具城的经营状况急转直下,商场人气不足,生意冷清,很多店铺陆续关门歇业。项目原本以开发酒店等商业配套为主的二、三期用地,如今却被开发商用于开发公寓,其他配套开发项目则一拖再拖。广州国际玩具城把剩余用地用于建设商业公寓,意味着长和系无心经营广州国际玩具城,希望尽快套现离场。

某代理玩具城销售的负责人对时代周报记者表示,“长和系”缓慢开发的模式,主要是靠其背后有雄厚的资本支持,在低成本的情况下,获得足够多的利润。“当然,这不好摆在台面上来说。”

可供业内人士玩味的一句话,体现在实际过程中,则是一些地方政府对“长和系”的囤地高度容忍。有媒体统计,长和系在8个城市的13个项目都存在不同程度的囤地嫌疑,平均开发时间在8—10年,远远超过政策许可的范围。国土部曾经多次下文三令五申要严惩囤地捂地。2012年最新的《闲置土地处置办法》规定:土地闲置超过两年不开发将被收回,闲置满一年以上,按地价的20%征收闲置费。但是这条法规好似对长和系没有效应。

从目前来看,长和系虽然其多次进入国土部的囤地捂地黑名单,但其有据可查的处罚,来自和黄位于东莞厚街的海逸豪庭项目。因囤地达95个月,和黄于2007年被征收7915万元的土地闲置费。和黄于2004年8月31日,拿下的北京朝阳区姚家园2H1、2H2地块,又登上2010年国土部公布的1457宗闲置土地“黑名单”。

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