据了解,目前北京万科的商业体量已经超过50万平方米,包括中粮万科长阳半岛的18万平方米商业配套、金隅万科广场的15万平方米商业中心、万科金第朗润园的12万平方米商业综合体,以及京投银泰万科郭公庄项目的8万平方米商业面积。
国信证券首席地产分析师方焱告诉时代周报记者,商业综合体往往伴随地方政府的投资冲动,投入太大,定位又太高端,远离了普通居民的消费需求,租金回报不理想,而社区型商业贴近老百姓的生活,低投入且经营回报稳定,发展起来具有较强的持续性。
时代周报记者致电万科方面,试图进一步了解万科的城市综合体与社区商业各自的布局情况,未能得到万科公司的回应。业内人士称,由于万科的商业物业在京、沪、粤、渝等地呈现遍地开花的态势,“很难统计目前万科累计开发和持有了多少的量”。
明确住宅与商业八二配比
还记得2009年8月,王石在中山大学的演讲中宣称:“如果有一天,万科不走住宅专业化的道路了,我即使躺在棺材里,也会举起手来反对。”
万科创业之初曾疯狂多元化而困境重重,1996年万科开始壮士断腕地“卖掉辅业,专心发展主业”,向房地产业务战略倾斜。王石以美国最大的住宅开发商帕尔迪为偶像,坚持住宅产业化和专业化战略,以快速拿地开发、快速销售的高周转模式决胜市场,经过了多次的区域扩张,十多年后发展成为“地产一哥”。
但是2008年之后市场形势的变化,已经让万科不得不正视,住宅开发的下一步走向何方。
首先是城市化进程的演变下,市场对物业配套的新需求,纯粹的住宅将不再是房地产市场的主流。方焱告诉时代周报记者,“近些年地方政府的土地出让,商业地块的比重越来越大,居住用地和商业用地的混合搭配,要求开发商必须将两种业态结合起来做,这是地方政府出于经营城市的需要设定的规则,万科必须适应。”
由于缺乏商业物业开发经验,万科在拿地上跟其他房企相比已没有优势。2009年在北京房山,万科拿到的土地要比一街之隔的首创集团贵一倍,仅仅因为首创集团向政府承诺做一个大型的“奥特莱斯”。
方焱对时代周报记者说,“万科作为大型企业,发展到一定阶段后,也应该适当地沉淀一些商业物业来抵御和分散风险”。
对于是否该改变住宅专业化战略,涉足商业地产,万科内部曾有过激烈的争议,经过郁亮等人的争取,万科内部逐渐达成一致,2010年3月,王石公开表示,“万科需要顺应城市的发展趋势,在继续坚持主流住宅开发业务模式的基础上,尝试与住宅相配套的其他物业类型,提升在商业地产领域的竞争能力”。
2010年3月,万科首次与商业地产“约会”:以10.04亿元拿下东莞市长安镇长青路的商业地块,即东莞长安万科中心,该项目总建筑面积25万平米,规划打造成集购物中心、情景街区、住宅、写字楼的综合体。
此后,万科加速了商业地产的开发进程,“计划未来住宅与持有物业的开发比例为8:2”。
2011年6月,万科正式宣布进入商业地产,将从社区商业扩展为城市商业,未来进入城市综合体的开发,并确定了商业地产的三大产品线,包括购物中心“万科广场”、写字楼“万科大厦”、社区商业“万科红”。
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