一直坚持专注住宅开发的房地产开发龙头企业万科企业股份有限公司（000002.SZ，以下简称“万科”），其运作的深圳龙岗万科广场购物中心预计10月份开业，招商率已完成80%，万科的商业地产战略即将小试牛刀。

而事实上，从1993年开始，万科坚持做减法，逐步走上了专业化的道路，专注于住宅地产成了万科的专一业务。直至2011年6月，万科才对原先的策略稍有调整，宣布进军商业地产。如今两年过去了，万科的商业开发已进入收获期，一个隐形商业地产帝国即将面世。

梳理万科布局商业地产的战略转变历程，从万科董事长王石的坚决反对，到万科总裁郁亮的审慎进入，万科的商业地产之路在摇摆中前行。

万科综合体与社区型商业

万科广东区域正在开发和即将开发的多个项目中，被誉为“千亿龙头”的第一个城市综合体龙岗万科广场，备受业内的关注。深圳市万科商业管理公司总经理张强称，龙岗万科广场初步定于年底开业。

龙岗万科广场位于龙岗中心城龙翔大道与德政路的交会处（龙岗区政府对面），该CBD综合体的前身是新老西村的旧改项目，总占地面积23.6万平方米，业态涵盖了高端商业、甲级写字楼和商务公寓。

作为大型旧改项目，该综合体的诞生历经波折。据悉，2002年龙岗区政府就已对新老西村旧城改造项目立项，确定了改造的具体方案，由九州地产承建。2006年7月，万科公告称与九州地产签署协议，万科支付九州地产10.97亿元获得该项目，预计项目的开工时间是2007年3月，竣工时间是2009年10月。

但由于在项目拆迁、居民安置补偿上的分歧较大，该综合体的建设长期搁浅。

2010年，为迎接深圳特区成立30周年，该项目重启建设。在建设回迁房、完善多个公共服务配套设施的基础上，龙岗万科广场将打造成建筑面积超100万平方米的大型城市综合体，形成集休闲、娱乐、餐饮、购物于一体的一站式购物中心。

而万科在广东区域的其他综合体也即将面世。位于深圳盐田的壹海城由万科与招商地产联手打造，总建筑面积约35.7万平方米，该项目集海景住宅、海岸街区式购物中心、高端写字楼于一身，拥有多项市政配套。

今年5月，万科称广州区域今年内将推出三个商办项目，包括一个商业综合体、一个商业中心和一个度假酒店。其中的商业综合体是万科云，总建筑面积为8.3万平方米，万科欲将其打造成进军广州商业地产领域的首个综合体。

而万科布局佛山的商业项目也在紧锣密鼓地进行中，大型综合体南海万科广场和佛山万科广场都预计2014年上半年开业，佛山万科还推出了旗下社区商业产品品牌“水晶坊”、“金域坊”，至今佛山万科商用系列产品规模共逾50万平方米。

相比于广东区域的综合体开发，坐镇万科北京区域的万科副总裁、主管商业地产的毛大庆更热衷于社区商业的深耕。

近年来，北京万科增加了旗下楼盘的商业配套服务，逐渐形成了小区商业的全套“标配”，即“五菜一汤”：“五菜”是指万科第五食堂、超市、银行、洗衣店和药店，“一汤”是指万科“幸福街市”。

毛大庆称，万科“五菜一汤”实际上是向香港领汇模式学习做社区商业，而万科的社区型购物中心学的则是北京望京凯德Mall，这两类主流产品占了万科商业开发的60%。

据了解，目前北京万科的商业体量已经超过50万平方米，包括中粮万科长阳半岛的18万平方米商业配套、金隅万科广场的15万平方米商业中心、万科金第朗润园的12万平方米商业综合体，以及京投银泰万科郭公庄项目的8万平方米商业面积。

国信证券首席地产分析师方焱告诉时代周报记者，商业综合体往往伴随地方政府的投资冲动，投入太大，定位又太高端，远离了普通居民的消费需求，租金回报不理想，而社区型商业贴近老百姓的生活，低投入且经营回报稳定，发展起来具有较强的持续性。

时代周报记者致电万科方面，试图进一步了解万科的城市综合体与社区商业各自的布局情况，未能得到万科公司的回应。业内人士称，由于万科的商业物业在京、沪、粤、渝等地呈现遍地开花的态势，“很难统计目前万科累计开发和持有了多少的量”。