单纯散售或丧失分散风险意义

尽管在开发建设上如火如荼，由于定位的摇摆，万科商业地产战略也是在摇摆中前行。

在2010年的一个内部会议上，郁亮曾经坦言不看好商业地产，“做一个10万平米的城市综合体，资金占用之大，相当于少开一个地方分公司”。

因此，“万科做的商业完全是为住宅服务的，是以社区商业为主”。

而在社区商业开发成规模后，2013 年1 月，万科成立了商用地产管理部，称未来将整合旗下各类商业地产资源，围绕住宅来发挥商住协同效应，逐步探索适合的商业地产模式。

2013年8月，万科称，商业地产模式整合的方向是成长为城市服务配套商，郁亮称，“配套商的概念内容非常广泛，我们还需要持续探索，这是一个未来前瞻性的东西，我们在主要城市都在做一些尝试”。

万科商业地产的定位是什么？开发模式是什么？一切都还在探索中。

业内人士认为，国内的商业地产的开发模式主要分为三大类，第一种，持有型，所有的项目资产都由自身持有，通过精细的管理让租金持续递增，从而实现资产升值。第二种，以售养租型，即以销售物业部分的回款来支撑持有物业的经营，实现资金的循环，国内的城市综合体多以此法运作。第三种，散售型，快进快出，通过销售获益，不参与后续运营。

时代周报记者试图采访万科董事会秘书谭华杰，了解其中有多少采取了散售模式，有多少是持有型物业，开发的城市综合体以何种模式运作，但截至记者发稿时，未能得到万科方面的回应。

而一个可以确认的事实是，万科一线公司由于业绩考核的压力和招商运营能力的不足，商业物业常常以住宅开发的惯性运作，散售了事。

赢嘉中心位于北京东三环CBD核心区，万科2010年8月以11.5亿元从中信地产手中收购赢嘉中心的B座，接手后有意将其改造成高档商住楼。北京万科为了平衡资金压力，决定经过2年的物业改造后，采取散售模式对外出售赢嘉中心。

高力国际董事陈厚桥告诉时代周报记者，散售导致业权的不统一，经营主题难以实现，后续运营管理常常受到影响，很多散售的项目后续容易陷入经营困境。万科作为商业地产的后发者，如果沿用住宅的开发模式，快进快出，快速销售变现，长久下去，很可能失去开发商业地产分散风险的意义。