明确住宅与商业八二配比

对于万科商业地产如今的横空出世，显然已经超出了王石的预料。

还记得2009年8月，王石在中山大学的演讲中宣称：“如果有一天，万科不走住宅专业化的道路了，我即使躺在棺材里，也会举起手来反对。”

王石时代的万科对于专业化的坚持不容他人质疑。

万科创业之初曾疯狂多元化而困境重重，1996年万科开始壮士断腕地“卖掉辅业，专心发展主业”，向房地产业务战略倾斜。王石以美国最大的住宅开发商帕尔迪为偶像，坚持住宅产业化和专业化战略，以快速拿地开发、快速销售的高周转模式决胜市场，经过了多次的区域扩张，十多年后发展成为“地产一哥”。

但是2008年之后市场形势的变化，已经让万科不得不正视，住宅开发的下一步走向何方。

首先是城市化进程的演变下，市场对物业配套的新需求，纯粹的住宅将不再是房地产市场的主流。方焱告诉时代周报记者，“近些年地方政府的土地出让，商业地块的比重越来越大，居住用地和商业用地的混合搭配，要求开发商必须将两种业态结合起来做，这是地方政府出于经营城市的需要设定的规则，万科必须适应。”

由于缺乏商业物业开发经验，万科在拿地上跟其他房企相比已没有优势。2009年在北京房山，万科拿到的土地要比一街之隔的首创集团贵一倍，仅仅因为首创集团向政府承诺做一个大型的“奥特莱斯”。

方焱对时代周报记者说，“万科作为大型企业，发展到一定阶段后，也应该适当地沉淀一些商业物业来抵御和分散风险”。

对于是否该改变住宅专业化战略，涉足商业地产，万科内部曾有过激烈的争议，经过郁亮等人的争取，万科内部逐渐达成一致，2010年3月，王石公开表示，“万科需要顺应城市的发展趋势，在继续坚持主流住宅开发业务模式的基础上，尝试与住宅相配套的其他物业类型，提升在商业地产领域的竞争能力”。

2010年3月，万科首次与商业地产“约会”：以10.04亿元拿下东莞市长安镇长青路的商业地块，即东莞长安万科中心，该项目总建筑面积25万平米，规划打造成集购物中心、情景街区、住宅、写字楼的综合体。

此后，万科加速了商业地产的开发进程，“计划未来住宅与持有物业的开发比例为8:2”。

2011年6月，万科正式宣布进入商业地产，将从社区商业扩展为城市商业，未来进入城市综合体的开发，并确定了商业地产的三大产品线，包括购物中心“万科广场”、写字楼“万科大厦”、社区商业“万科红”。

对于万科近年来的地产多元化战略，有 “民间地产分析师”之称的尹香武对时代周报记者说，“万科光做住宅并不是真正的专业化。做商业地产、住宅地产、工业地产，都属于房地产的专业化，而且很有必要把商业、住宅、工业的空间关系进行融通，构建真正的专业化”。