融创中国7.3万/平夺农展馆地王 预计售价超15万∕平

来源:中国经济网 2013-09-05 08:15:00

北京再度诞生新地王!农业展览馆地块楼面地价拍出了7.3万元∕平方米的单价,这是北京土地出让历史上最高的楼面地价。
  “突破了市场想象力。”北京中原地产市场研究总监张大伟向记者表示,除了该地块21亿元的总价,开发商还需额外支付22.24亿元的配建医院投资。也就是说,融创中国在拿地阶段需要支付43.24亿元。
  “7.3万元∕平方米的楼面地价在我们意料之中。”一位在场参与竞拍的开发商向《证券日报》记者透露,预计未来项目售价将超过15万元∕平方米。
  9月4日上午,《证券日报》记者实地探访了有黄金地块之称的农业展览馆北路8号地。
  公开资料显示,农展馆北路8号0304-622地块为住宅混合公建用地,为稀缺优质地块,位于三环边上四环以内,邻近农展馆和使馆区,紧邻东三环路,建筑规模不超过5.9万平方米。
  记者在探访中也发现,该地块紧邻原北京军区总医院东院。“医院牌子去年11月已经撤掉了,医院有些部门也搬迁了。”一位附近居民告诉本报记者,这块地原来有楼房,但早都拆掉了。
  事实上,记者进入上述医院原址大门后发现,该地块在医院大门的右手边,对面为枣营西里居民楼。整个地块呈长方形分布,地上有不少杂草,还有好几棵大树,散落着不少碎石,还停着几辆轿车,显然临时充当了停车场。
  同时,记者也注意到,该地块紧邻东三环路,步行至燕莎商场仅需20分钟左右,距离农业展览馆和亮马桥地铁站都很近。此外,整个地块不临主街,非常安静,地块周边有两三层高的独栋别墅,低层居民楼,私密性非常好。
  实际上,该地块2012年11月27日曾挂牌入市,当时备受业内关注,被称为北京的“准地王”。
  值得注意的是,该地块当时未能顺利出让。2012年12月19日,在农展馆地块挂牌开始竞价两天之后,被“因故暂停”。当时,有市场人士表示,叫停该地块是为了稳定调控政策,以免该地块拍出高价后,带动周边楼盘快速上涨。
  近一年之后,2013年9月4日下午,该地块进入现场竞价环节,融创中国以实际支付43.24亿元的代价摘得,楼面地价一举创下北京土地出让历史上的最高单价纪录。
  值得一提的是,记者注意到,截至9月3日晚间,也就是现场竞价的前一天,该地块就已经收到8次报价,最高报价为18.7亿元。
  但在9月4日竞拍现场,该地块却遭遇了“快抢”,仅9轮就达到了最高上限价格21亿元,最终被融创以27.8万平方米的配建医院的代价抢到,溢价率为16.6%,折合楼面价超过7.3万元/平方米。
  对此,融创中国相关负责人向记者表示,这一地价符合预期,“不算高”。
  “5.9万平方米的建筑面积,按照土地出让惯例,起码有10%左右的不可销售公建面积。”张大伟称,如此算来,该地块的实际楼面地价成本将达到8.12万元∕平方米。此外,叠加建安、管理、税费、资金成本等,该项目的成本将高达10万元∕平方米,若剔除其中不可销售部分,入市的成本价已经达到12万元/平方米以上。
  而记者在实地探访该地块时也获悉,目前周边在售项目有维多利亚花园公寓、首开铂郡等楼盘,售价在60000元/平方米-70000元/平方米之间。
  “这个项目能否在市场立足,还需观其后效。”亚豪机构副总经理任启鑫向记者表示,以2.1的容积率计算,项目未来层高在12层-15层左右,受土地使用面积的制约,住宅部分的成品很有可能打造成为一栋或两栋超级豪宅,预计未来售价将在15万元/平方米以上。
  “这块地私密性较好,非常适合做豪宅。”上述参与竞拍该地的开发商向本报记者表示,加上精装修成本后,售价达20万元/平方米也是有可能的。显然,若该项目入市的售价很可能“秒杀”北京绝大多数豪宅。
  
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