中粮地产越忙乎越亏损 上半年净利亏1亿

来源:地产中国网 2013-09-05 07:59:00

原标题:中粮地产核心净利亏1亿 上半年依赖投资性收益维持盈利

有着央企中粮集团这样的富爸爸,从2005 年中粮地产集团股份有限公司(以下简称“中粮地产”,000031.SZ)诞生之日就被寄予厚望,然而9年时间过去了,中粮地产非但无法和他的央企小伙伴中海地产、保利地产一争长短,甚至连三流房地产公司的门槛都无法迈过。

8月29日中粮地产公布的2013年半年报显示,上半年公司实现营业收入29.23亿元,同比增长139.12%;净利润1.08亿元,同比增长78.05%。但其中公司通过处置投资性房地产和金融资产分别取得1.7亿元和1.1亿元投资收益, 因此公司扣除非经常性损益后的核心净利润仍然亏损1.09亿元。

时代周报记者查阅了中粮地产的历年年报,发现2007年(2006年中粮地产前身深宝恒才完成股改)中粮地产营业收入为8.24亿元,扣除非经常性损益后的核心净利润达到2.22亿元,而到了2012年,中粮地产营业收入为79.45亿元,但是扣除非经常性损益后的净利润只有1.23亿元,到了2013年上半年,这个数字却变成亏损1.09亿元。

越忙乎越亏损

2013年2月7日,中粮地产发布金融资产减持公告称,公司已于近日出售持有的招商证券800万股以及光大银行484万股,经财务部门测算,公司本次处置可供出售金融资产产生的税后利润总计8400万元。

瑞银的研究报告指出,尽管公司营业收入同比增长139%至29.2亿元,但毛利率同比下降8个百分点至30%,销售、管理及财务费用高企,使得公司扣除非经常性损益后的核心净利润仍然亏损1.1亿元。公司通过处置投资性房地产和金融资产分别取得1.7亿元和1.1亿元投资收益,并借此实现整体盈利1.1亿元。

中粮地产是越忙乎越亏损,这么多年来,完全就是依靠出售金融资产和投资收益才能撑到今天,若是只靠房地产业务,早就亏损得不行了,”一位不愿具名的券商告诉时代周报记者。

中粮地产副总经理朱海彬曾经在招商证券出任董事,因此中粮地产一度是招商证券的重要股东之一,在当年大牛市的行情下,中粮地产积极进行金融等资产的投资,也成为中粮地产日后的救命稻草。

2005年6月,中粮集团收购深宝恒,更名中粮地产,当年年报商品房销售收入为194.3万元,2006年年报更降低至22.66万元,几乎可以忽略不计,直到2007年中粮地产才开始发力。

2007年年报显示,中粮地产实现营业收入8.24亿元,归属上市公司净利润4.66亿元,是年,中粮地产净利润大幅增长,主要原因是出售深圳新安湖实业有限公司收益2.85亿元,其投资收益占公司利润总额的89.97%。

从2009年开始,中粮地产先后通过二级市场出售中汇医药、江西铜业、中国宝安、招商银行等股权。

2011年,中粮地产曾先后四次抛售所持招商证券股份,累计出售招商证券3917.6万股,套现4.42亿元,当年中粮地产的净利润不过4.22亿元,换言之,若非依靠抛售金融资产获利,当年的净利润就会出现亏损。

2012年3月和6月,中粮地产再次出售公司持有的招商证券2286.6万股,出售金融资产产生的税后利润约1.88亿元。

时代周报记者查阅年报和审计报表看到,中粮地产的营业收入,从2007年的8.24亿元到2012年的79.45亿元,几乎增长了10倍,但是扣除非经常性损益后,中粮地产2007-2012年归属上市公司股东净利润分别为2.22亿元、1.47亿元、2.75亿元、1.64亿元、1.81亿元和1.23亿元,几乎没有什么变化,到了2013年上半年,这个数字为亏损1.09亿元。

非经常性损益是指公司发生的与经营业务无直接关系,以及虽与经营业务相关,但由于其性质、金额或发生频率,影响了真实、公允地反映公司正常盈利能力的各项收入、支出。

非经常性损益包括资产收益、补贴收益以及营业外收入等,因此扣除非经常性损益后的净利润,更能真实地反映企业主营业务的利润情况。

中投顾问房地产行业研究员殷旭飞对时代周报记者表示:通过处置相关资产的方式来提高投资收益的模式,并不能为中粮地产带来持久收益。上述业务并非其主营业务,对企业的长期成长和核心贡献率并不高。中粮地产要想有所突破,除了经营好已有项目并整合自己在人脉、融资渠道等方面的资源外,还需要业务调整结构以及项目区域布局,以此来提升竞争力。

核心净利润疑为注水

尽管2012年下半年至今全国楼市一派欣欣向荣,地产公司销售业绩也随之大涨,今年跨入千亿俱乐部的房地产企业预计至少有六家,中粮地产却背道而驰,还在为跨过100亿元的门槛苦苦挣扎。

2010年国资委宣布78家央企退出房地产业务,中粮地产幸运地成为被保留地产业务的16家企业之一。

然而,去年同为央企背景的绿地保利房产销售额突破1000亿元,随着中国建筑表态将地产业务注入中国海外后,中海地产今年的销售额或突破1500亿元。

在殷旭飞看来,中粮地产前两年净利润还算平稳,但今年上半年净利润仅为1.1亿元,年末要达到2012年5.1亿元的净利润水平难度较大。

“业绩不良主要原因在于中粮地产集中布局在北京、深圳、成都等地,拿地成本居高不下,营业成本大幅上升,毛利率水平下降;另一方面,上述区域大型房企聚集,竞争激烈,中粮地产旗下可售房源减少,也使其处在不利地位,”殷旭飞对记者表示。

即使扣除非经常性损益后,中粮地产归属上市公司股东净利润已经如此之低,但还是有些令人存疑。

“以2010年为例,当年中粮地产净利润为4.64亿元,但是其投资收益就占了5.24亿元,就算忽略营业外收支净额和补贴收入,扣除非经常性损益后的净利润应该为亏损,但是年报却显示为1.64亿元,相差实在是太大了,”前述不愿具名的券商对记者表示。

现金流不足以支撑高价拿地

2010年中粮成为被保留地产业务的16家企业之一,中粮集团总裁于旭波当时表示,在今后的发展战略中,中粮集团坚持把70%以上的资源投放到粮油食品业务上,把集团25%左右的资源投入到酒店地产业务上。“我们将按国资委的要求,利用中粮的地产品牌,积极参与城市化进程,特别是要为粮油业务提供现金流。”

但是这一地产梦想始终没有实现,更难堪的是,杜邦分析法中,中粮地产反映盈利能力的净资产收益率(ROE)从2007年的19.87%骤降到2008年的4.29%,2012年为10.81%,而2013年上半年为2.28%;反映资产管理效率的资产周转率从2007年的19.46降至2008年的14.44再降至2013年上半年的8.30%。

与之相比的是,万科2012年全面摊薄净资产收益率(ROE)达到19.66%,保利地产2012年ROE达到19.9%。

与之对应的是中粮地产漫长的建设周期,目前在售的深圳中粮澜山项目,土地储备为2005年公司重组之前获得,2006年重新开工,工期已达9年。目前在售的长沙中粮北纬28°是2006年购入的土地。中粮地产经营效率以及现金回笼能力之低可见一斑。

另外,公司的销售、财务及管理费用一直居高不下,2009-2012年期间仅销售和管理费用占营业收入的比重一直超过10%。

今年以来,沉寂多时的中粮地产成为土地市场上的“凶猛”掠食者。从6月27日于南京高溢价拿地以来,中粮地产1个月左右时间便在南京、北京、成都连拿三块地,总计花费近61.39亿元。

一面是疯狂拿地,一面是其库存在逐年上涨。Wind的统计数据显示,其最近4年的库存分别为,2009年末64.26亿元;2010年末128.24亿元;2011年末244.9亿元;至2012年9月30日则为261.07亿元。

瑞银的报告指出,公司期末货币资金较年初上升13%至67.3亿元,而有息负债则下降2%至123.1亿元,净负债率较年初下降12个百分点至74%。不过公司短期有息负债仅略低于货币资金余额,占总借款的比重上升6个百分点至54%。我们认为公司的资金状况仍较紧张,难以支持公司持续扩大土地储备。

殷旭飞也指出:中粮地产连续高价拿地,有两方面的不利影响。一方面,高价拿地,推高企业运营成本,项目后期开发运作压力较大;另一方面,高价拿地,也侵蚀企业利润,造成毛利率水平下降。当前房地产再融资还没有正式开闸,房企融资渠道普遍收窄,融资成本上升,频繁高价拿地确实对企业资金链造成较大的压力,现金流不充裕,负债率或趋高。

(来源:时代周报)

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