现金流不足以支撑高价拿地

2010年中粮成为被保留地产业务的16家企业之一，中粮集团总裁于旭波当时表示，在今后的发展战略中，中粮集团坚持把70%以上的资源投放到粮油食品业务上，把集团25%左右的资源投入到酒店地产业务上。“我们将按国资委的要求，利用中粮的地产品牌，积极参与城市化进程，特别是要为粮油业务提供现金流。”

但是这一地产梦想始终没有实现，更难堪的是，杜邦分析法中，中粮地产反映盈利能力的净资产收益率(ROE)从2007年的19.87%骤降到2008年的4.29%，2012年为10.81%，而2013年上半年为2.28%；反映资产管理效率的资产周转率从2007年的19.46降至2008年的14.44再降至2013年上半年的8.30%。

与之相比的是，万科2012年全面摊薄净资产收益率(ROE)达到19.66%，保利地产2012年ROE达到19.9%。

与之对应的是中粮地产漫长的建设周期，目前在售的深圳中粮澜山项目，土地储备为2005年公司重组之前获得，2006年重新开工，工期已达9年。目前在售的长沙中粮北纬28°是2006年购入的土地。中粮地产经营效率以及现金回笼能力之低可见一斑。

另外，公司的销售、财务及管理费用一直居高不下，2009-2012年期间仅销售和管理费用占营业收入的比重一直超过10％。

今年以来，沉寂多时的中粮地产成为土地市场上的“凶猛”掠食者。从6月27日于南京高溢价拿地以来，中粮地产1个月左右时间便在南京、北京、成都连拿三块地，总计花费近61.39亿元。

一面是疯狂拿地，一面是其库存在逐年上涨。Wind的统计数据显示，其最近4年的库存分别为，2009年末64.26亿元；2010年末128.24亿元；2011年末244.9亿元；至2012年9月30日则为261.07亿元。

瑞银的报告指出，公司期末货币资金较年初上升13%至67.3亿元，而有息负债则下降2%至123.1亿元，净负债率较年初下降12个百分点至74%。不过公司短期有息负债仅略低于货币资金余额，占总借款的比重上升6个百分点至54%。我们认为公司的资金状况仍较紧张，难以支持公司持续扩大土地储备。

殷旭飞也指出：中粮地产连续高价拿地，有两方面的不利影响。一方面，高价拿地，推高企业运营成本，项目后期开发运作压力较大；另一方面，高价拿地，也侵蚀企业利润，造成毛利率水平下降。当前房地产再融资还没有正式开闸，房企融资渠道普遍收窄，融资成本上升，频繁高价拿地确实对企业资金链造成较大的压力，现金流不充裕，负债率或趋高。

（来源：时代周报）