卖地方式创新更待征地制度改革

来源:中国证券报 2013-09-04 09:35:00

目前,我国土地制度是城乡二元分割,城市市区土地属国家所有,农村和城市郊区土地除法律规定外,属农民集体所有。集体土地禁止直接入市,主要通过政府征用,转为国有建设用地后,再通过招拍挂进行出让。我国实行比较严格的建设用地总量控制。任何单位和个人需要建设用地的都必须依法申请,涉及农用地转为建设用地的,应办理农用地转用审批手续。在此制度下,政府垄断建设用地供给,一是导致城市建设用地紧张,土地价格高企,房地产价格上涨;二是导致土地财政膨胀,政府行为被征地“绑架”;三是造成土地价格机制扭曲,农民无法享受土地增值收益,城乡差距扩大。

目前,征地制度改革已是大势所趋,资本市场对此预期非常强烈,多只个股连续涨停,但征地制度改革是一项系统工程,牵一发而动全身,既要顶层设计,也需基层探索。综合来看,改革征地制度可先从城市郊区土地试点开始,提高农民在土地增值收益中的分配比例。征地方式可考虑将招拍挂制度改为零地价或低成本价供地,房价不含地价或仅含低成本地价,但房屋持有者每年按房产市场价格一定比例缴纳房产税;政府退出征地过程,主要负责做好供地规划,土地供应和价格决定由用地主体与农村集体组织直接谈判,实现建设用地供给市场化。

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