政绩驱动隐现身

上述几大省城的商业综合体进入“爆棚”，而其它省会或二三线城市也甘不落后。根据中国购物中心产业资讯中心发布的数据，仅东莞、石家庄等城市，已迎来约780万平方米的商业供应。

而在沈阳，目前开发超过10万平方米规模的城市综合体项目达55个以上，购物中心发布的建造计划更是数目惊人地达到100个。中国购物中心产业资讯中心的报告还称，珠海、中山、海口、银川、西宁5个三线城市商业建筑面积今年增幅将高达83.9%，出现过剩化的趋势。

山东大学房地产研究中心主任李铁岗忠告说，各地想要凭借一栋楼来改变一个商圈几乎是不可能的。然而，商业地产（专题阅读）在各大省城的投资热情不但没有停止，却正迅速传导至三线及以下城市。寄望于利用“城市综合体”带动区域繁荣的梦想还在不断延续。

四川省的广元市是一个常住人口只有25万人的小城，然而，就是这样一座经济欠发达的城市，为了建设”辐射川陕甘的区域性中心城市”、规划建设了3个总体量约15万平方米的大型购物中心，2个总体量52万平方米的在售城市综合体，五星级酒店、甲级写字楼、影院、大型百货和超市一应俱全。就连刚刚获批经济特区的喀什，市区人口也不过30多万，却“豪气”计划上马及已经在建的城市综合体多达到18个。

事实上，广元与喀什只是目前我国中小城市急速上马商业地产的一个缩影。

易居中国执行总裁丁祖昱说，数据统计预计到2015我国的商业综合体数量将达到3500多个。这将形成同一时间点、同一区域的同质化竞争，供大于求。而丁祖昱还表示，传统模式依靠前期销售提供资金来源，一旦资金链断裂，商业地产将出现上世纪九十年代“烂尾楼”现象。

不过许多业内人士看来，这些商业地产项目，特别是所谓的“城市综合体”项目的上马，很多完全是“泡沫横飞”的政绩工程。“商业地产的发展，首先离不开政府各部门的规划。”先后赴济南、贵阳以及长春调研的上海东方信投资产管理公司首席投资顾问周凯认为，但目前的现状是，很多地方商业地产项目并没有一个很合理的规划。

“基本上都是各个地市或区县之间各自为政。在一些城市，商业地产的供应量远远大于需求量。既然这样，为什么还要纷纷上马呢？说白了就是政绩的驱动使然。”周凯认为，一些二、三级城市的地方政府，把建造大型商业设施当作招商引资的政绩工程来对待。

“比如很多的商业街，无论大小，只要建设，肯定是需要投入资金的，于是，政府就寄望通过开发商业街，来吸引大量投资客。在某种程度上，这就是地区政府领导班子的政绩。”暨南大学人文学院董文教授在接受本刊记者采访时指出，由于传统住宅受到政策的打压，投资“受冷”，而商业地产则游离于政策约束之外。开发建设商业地产，政府不仅可以卖地，开发商投入后通过出售商铺，又能带动周边的地价。

“这样，政府既大赚其钱还有‘骄人’的政绩，至于商业街的商户们经营得好还是不好，商业街是否繁荣或是否可持续，则没人去关心。正是在这种畸形的政绩观驱动下，很多本不该上马的商业地产项目，违反合理的规划原则，一哄而上，为所在地区埋下隐患。”董文表示。（中国经济信息杂志）