融资迷雾
尚未完工便急于转手,接盘者则迟迟未浮出水面,原先坚持散售、散租最终却选择整体售卖,围绕着睿东中心项目,太多的疑问混杂其间。
而不得不提的是,之前该项目两大股东之间错综复杂的融资运作手法。
2010年年底,在太古地产提前垫付贷款的情况下,远洋地产与太古地产以20.03亿元人民币预付购入成都市锦江区大慈寺区域的一幅土地。
这是远洋地产进军西南地区之后最大手笔的购地,亦是与太古地产继北京颐堤港商业综合体大获成功后的第二次合作。而太古地产早在2005年就在成都设立了办事处,觊觎成都市场已久。
2012年初,远洋与太古订立认购协议,太古成都以股东贷款的方式向双方的合营公司“乾林中国”提供总额2.3亿美元的资金,用于支付成都大慈寺项目余下的土地款及运营资金。
远洋地产当时解释订立此协议是一次“互利共赢”的战略部署,其好处是:公司无须即时出资,同时又容许公司其后通过购回期权股份来恢复合营公司50%的股权。
“双方声称的'互利共赢',其逻辑在于,远洋地产为战线拉得过长所导致的供血不足和贫乏的零售、酒店管理找到了输血者和优秀的营运商;太古地产则伺机借助远洋地产强大的政府资源在成都站稳了脚跟。”上述中银国际分析师称。
“不过,这份协议的订立被市场人士普遍解读为远洋地产为缓解资金面趋紧做出的无奈之举。事实上,这份看上去有对赌意味的协议,双方约定的条件并不算苛刻。按10%的利息算,已经较现在市场上可以找到的诸多融资手段要便宜不少,从太古地产的角度,更像是给远洋地产的一次资金援助。”知情人士称。
2012年9月,大慈寺项目正式破土动工,根据施工信息显示,该项目占地面积约70540平方米,建筑面积约38万平方米。
今年4月,远洋地产和太古地产再次宣布,与中国银行股份有限公司、中国农业银行股份有限公司,以及南洋商业银行(中国)有限公司达成协议,为合资公司——成都乾豪置业有限公司及成都银港置业有限公司签订一项人民币22.5亿元银团贷款协议;此项10年期银团贷款将用于开发成都大慈寺文化商业综合体项目。
最终的结果并不出人意料,远洋分两次以6900万美元和6073万美元的价格回购了剩余股份,同时付清了2010年太古地产垫付的土地款。这笔账直到今年7月才理清。
“对于远洋地产和太古地产一系列融资手段,可以说一个愿打,一个愿挨,也可以说各取所需。站在远洋的角度,整售睿东中心有其必然性,因为整个项目投资本来全部是融资贷款,而远洋资金面趋紧的事实由来已久,综合考虑的话,当然是选择资金为王——资金回笼。”知情人士分析称。
回顾整个项目从拿地到动工,远洋地产似乎是一个几乎不需要付出,却能坐享其成的角色,而太古地产则从拿地资金到后续开发是出钱又出力,却要让渡50%收益给远洋地产,个中缘由耐人寻味。
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