首页>富力地产求稳不易:101%净负债率再度冲高
来源:地产中国网综合 2013-09-02 08:15:00 作者:骆轶琪
销售考验现金流
富力地产的负债问题,归根结底要追溯到其几年之前的发展历史。
2005年富力地产上市之后,“2007年比较激进,拿了很多地,后来遇到调控,到2008年的时候,几乎要面临破产。”上述香港分析师回忆道。
2006年拿下21宗土地;2007年又补充20块土地,其时在天津、广州、佛山拿下三个地王项目,共涉及金额约150亿元。“它当年激进的发展策略,是令其净负债权益比率持续大幅攀升的原因。”陈靖安补充道。
根据其2007年的年报显示,彼时富力地产净负债率达到139.5%,为历史最高,土地储备2617.1万平方米;在2008年,公司净负债率亦高居123.8%。
“它负债一直都比较高,补充土地储备原本无可厚非,其实根本上还是销售的问题。”香港地区某长期跟踪该公司的券商分析师表示,富力地产的产品并没有过多品质优势,近年来更屡遭业主投诉,“一旦市场不好就完全掉了队,它的销售一直没起来,前几年的销售额也没什么提升。”
在2010年至2012年的时间段内,富力地产的销售业绩一直处于300亿元上下浮动的区间之内,其间,公司也曾将目标定位在360亿元等有一定程度提升的数额,但是在年终时,销售额仍旧并未如预期一般,出现较大程度的提升。
而据华富财经统计,截至今年上半年,富力的项目去化率为50%。这一数据略慢于碧桂园超过60%的效率。
“碧桂园的城市布局主要在城郊,相对不算中心的位置,但是富力则相反,所以从拿预售证的角度来看,富力也会比碧桂园慢一些。”关宝芝解释道。
上述人士认为,目前能为富力地产解决现金流问题的方式主要有二:稳定自持物业比重,保证住宅的销售。
在富力地产前不久召开的中期业绩报告会上,行政总裁张力曾公开表示,目前公司商业项目自持比例约为15%,未来希望自持比例达到三成,其间预估需要五年的时间完成这样的目标。
“2008年的时候,持有物业比例较大,又没有足够的时间回笼资金,所以之后就开始调整产品比重,负债率也因此下降。”克尔瑞集团分析师沈晓玲表示,在以往,持有物业可视为是富力的主要特色,但因此造成其过高的负债率,而其住宅产品中的精品并不多,“产品没有很大吸引力”,也因此影响了公司现金流的周转。
而值得注意的是,富力的拿地成本较低,存货周转率较高,公司整体的净利润尚且保持在较高的水平。“较低的价格拿地,可以让公司产品的均价调整相对容易,长远来说,可能利润空间也会相对大一些。”沈晓玲补充道,而其新进入的城市从目前看来,属于竞争力不算很高,但是未来可看好的地区。
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