“商改办”现身京城业态转型成市场周期趋势

来源:地产中国网综合 2013-09-02 08:14:00

市场周期的必然产物

近年来,“商改住”、“住改商”现象屡见不鲜,但商业改办公的现象却尤为少见。针对商场经营压力较大,而写字楼市场火爆,“商改办”会否成为趋势,朱凌波对记者表示,“目前,上述物业转型仍只是个案”。

“业态的转变对于上述项目来说只是亡羊补牢,说明项目本身的招商和运营存在问题。最初这些项目都是按照商业标准来建的,除非出现问题,一般不会有人大规模地进行内部改造和业态转型。而且商场改写字楼在硬件条件上还是有限制的,并不是说所有的商场都能改写字楼。上述项目是因为商业楼宇之间均为独栋,有改造优势。”朱凌波说。

也有专家表示不同意见,华高莱斯国际地产顾问有限公司副总经理公衍奎表示,“因为各种方面的影响,不同物业的发展波动和周期不完全重合。因为市场动力和物业周期的发展原因,不同物业之间进行业态的调整转变一直以来都是常态发展,无论是‘住改办’、‘商改住’、‘酒改住’、‘住改酒’、‘工改住’等等都是不同市场周期时出现的必然产物。历数北京甚至许多其他城市,这种业态转变的例子不胜枚举。”

“除了一些开发商收购一些旧的楼宇项目进行业态转变再包装,现在一些基金也在寻找被低估价值的物业,然后改变其使用功能重新入市。‘商改办’只是其中一例,这种改变一直是存在的并且是一种趋势。无论是类似‘商改住’等的从前期规划就入手的建设调整,还是后期旧楼宇进行的业态改造,哪种业态更适合当时周期市场的生存,哪种业态就会大行其道。”公衍奎表示。

“目前政策方面并没有对这种业态转变的政策监管,致使很多开发商纷纷钻此政策漏洞。而‘商改办’暂时只能在自持租赁类物业中小范围转型。”公衍奎说。

电商冲击传统商业

“目前因为受到电商的冲击,传统商业形势整体出现疲态,百货业、零售业开始出现自身造血功能不足的现象。”公衍奎向中国房地产报记者介绍,除了个案本身存在的问题,目前商业地产整体形势欠佳。“受电商冲击最大的百货业,反而是商场经营业态里占租金比例最高的业态。而必须体验消费的餐饮娱乐业,却占的租金比例并不高。因此,传统商业的市场份额被缩减在所难免。”

因为宏观调控的影响,许多房地产企业转战商业地产,导致商业地产空置率居高不下。多位业内人士表示,在发展城镇化的背景下,部分房企提前布局商业地产,但由于经营与消费力的不足,我国不少大中城市商业地产空置率逐步上升,已经出现过剩态势,势必导致商业地产泡沫急剧膨胀。

根据世联地产(002285,股吧)监测显示,中国7大城市的购物中心每年增量数据表明,2013年的计划开业量是2012年开业量的2.9倍,远远超过了零售品牌商开店速度以及零售销售额增速,目前电商的强烈冲击,必然将导致商业业态空置率上升。

“现阶段商业地产有跟风现象。”北京工商大学贸易系主任洪涛表示,“由于对零售业本身需求并不了解,现在许多城市一味追求大规模,有的购物中心甚至占地面积达上千亩,但由于地理位置欠佳的原因,商户资源不足、客户资源不足,造成无人光顾的局面。而有些商圈则会在同一个商圈内拥有多个同类型购物中心,商户、客户资源分流现象严重。”

与此同时,根据仲量联行的数据显示,北京已成为全球写字楼租金最昂贵的城市之一,过去一年间北京甲级写字楼租金大幅上涨80%以上,市场出现供不应求。而因为北京写字楼市场租金的上扬,使得写字楼销售和租赁市场异常火热。

“现在商业和办公楼发展周期不匹配,一个处于下滑期,一个处于上升期,政策也没有对这些方面的监管,因此出现这种现象不足为奇。而且因为发展周期和市场动力的影响,旧物业的业态改造调整属于常态变化,在建设用地日渐减少的情况下,适应不同市场时期的业态改造也是发展趋势。”公衍奎对记者表示。

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“商改办”现身京城业态转型成市场周期趋势
来源:地产中国网综合2013-09-02 08:14:00
商业和办公楼发展周期不匹配,一个处于下滑期,一个处于上升期,政策也没有对这些方面的监管,在建设用地日渐减少的情况下,适应不同市场时期的业态转型就成为发展趋势。
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