对于此次拿地,莱蒙置业(富阳)有限公司总经理汪济武表示,公司对于奥体单元的前景十分看好,对该地块志在必得。另外莱蒙国际虽然很早已进驻杭州,但项目主要在富阳等地,进军主城一直以来是企业的目标。
三个月后的8月21日,莱蒙国际再次出手,以14亿元成功拍得南京雨花台区宁丹路以西G46地块,溢价率62%,楼面价8503元/平方米。该地块将是一个集体育、文化、休闲、娱乐、居住、经营商贸于一体的城市板块。至此,莱蒙南京公司力驻南京城南。
下半年,莱蒙国际的扩张步伐还将加快。“下半年莱蒙国际可能还会拿50亿元左右的土地,但却绝对不会抢地王,因为相对要反周期拿地。”黄俊康表示。
值得关注的是,莱蒙国际在发展战略上一直是以城市综合体项目和商业物业为主。而这两个领域恰是近年来多地空置、滞销、滋生泡沫的领域。
“我们坚持快速周转策略。”前述投资者关系总监表示,去年在南京拿到的一块地,从拿地到预售9个月就完成了。
但即使是这样,莱蒙国际在常州所做城市综合体的泡沫危机也已然显现。常州被称为继鄂尔多斯之后的又一个“鬼城”。而莱蒙国际在常州有相当大储备量,销售速度缓慢。截至2012年12月31日,集团在常州已竣工项目的可租售面积约19.9万平方米,在建可租售面积共计28.2万平方米,其中计划今年内竣工的面积达19.6万平方米。另外,莱蒙城八期、十期等作为公司在常州的储备项目,还有56.4万平方米的建筑面积尚未动工。
而常州项目楼盘去年因大量推盘,单价不高,已拖累了公司整体毛利率,片区2012全年销售额约18.4亿港元,不到总销售额的三成。
“大量投资城市综合体和商业项目,风险非常大。因为中国现在的综合体已经太多,接近饱和的状态了。现在我们在投资城市综合体时,会重点考虑一线城市繁华中心的项目,会选择一些小体量的项目。”国盛资本总裁王宁在接受中国房地产报记者采访时表示。
而RET睿意德执行董事张家鹏则对记者指出,城市综合体最主要的风险是在商业这部分,因为住宅的周转快。综合体对企业资金、专业要求都很高。开发商应该具备相对雄厚的实力和专业的运作能力,否则就会造成公司风险的上升。
面对常州所遭遇的困境,前述投资者关系总监告诉记者,“确实有一些地方出现了城市综合体过剩现象,我们对投资区域也会考量。对于常州的项目,其实我们已经销售出去了很多,剩下的土地储备和未售部分,现对于整个公司体量而言,并不大。”
而纵观近几年,大量城市综合体项目的爆发,其实很多时候并不是房企主动选择的结果,其背后一个很重要的推动力量就是政府。
“因为有了商业、有了综合体项目能更好地拉动地方经济和投资,更好地拉动周边土地的溢价率。”张家鹏分析道,“纯住宅地块,竞争太大,并不好抢到。而政府推出的土地很多是商业用地,但是纯做商业,资金回款更难,开发商就会做成综合体项目。”
虽然做城市综合体项目蕴含更大的风险,但其实政府和开发商最终都不会成为输家。
“原因是:城市综合体中都有住宅项目,这部分已经有足够的回现,城市综合体里的商业部分只是利润的沉淀。”张家鹏在接受本报记者采访时分析道,而且即使不好销售,还可以降价处理。“只要降价,最终还是能够售出去的。”
“我们投资城市综合体时,已能够明确测算出它的资金收益水平。”王宁也表示,不过随着调控深入,会采取比较稳妥的做法就是投一线城市,因为二三线城市写字楼并不好卖,很多城市过量。
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