阴雪

[ “目前北京住宅市场已经进入了不分区域、不分产品、不分价格的全面热销阶段。” ]

据第一财经日报报道，“最近我打算在北京买套房子，已经看好了望京附近的一个项目。”在几天前的一次闲聊当中，融创中国董事长孙宏斌不经意透露了他的这项投资计划，谈及原因，他说，“北京的房价没有下降的任何理由”。

与老孙的观点相伴的，是8月北京楼市成交量价的又一次全面上扬。“目前北京住宅市场已经进入了不分区域、不分产品、不分价格的全面热销阶段。”有业内人士如此描述。

供需矛盾带来全面热销

根据链家地产市场研究部统计，8月份新建商品住宅（含保障性住房）网签量达8708套，环比上涨34.2%。扣除保障房后，纯商品住宅成交8025套，环比仍上涨33.3%。

在链家地产市场研究部张旭看来，最近一段时间以来，北京楼市的一个趋势是，项目短期的消化能力非常强。“这不仅表现在一些刚需项目出现"日光"或排号艰难的现象上，一些高端楼盘也出现"短期高去化"的销售状态。”

例如8月14日取得预售许可证的项目臻园，拟售均价为4.6万元/平方米，首期共推出252套房源，这些房源经过半个月的时间已消化殆尽。来自北京市住建委的登记信息显示，目前处在预订和资格核验状态的房源已达218套，占比为86.5%。

对于房屋热销背后的原因，张旭认为，一方面是具备购房资格的需求依然庞大，另一方面，与当前政策环境不无关系。“国五条”在新房市场的执行手段是在供应端控制价格上涨，这使得购房者在对房价长期看涨的预期中，又掺杂进了短期内房价难以大幅上涨，而可以相对低成本入市的心理状态。“需求的增长远超出政策干预下市场的供应能力，从当前项目排号、预售的情况看，供需矛盾有加深的迹象。”张旭表示。

二手房方面，尽管受到了7月份开始北京各区县的二手房交易最低过户指导价普遍上调、交易税费出现大幅增加的影响，但北京二手房成交量仍维持小幅上涨。

我爱我家根据北京住建委网站公示的每日网签数据统计，2013年7月份北京全市二手住宅网签总量为11125套，环比7月份的网签量上涨了6.8%，和去年同期相比则下跌了21.8%。这已是自今年5月份以来，北京二手住宅网签量连续4个月保持回升势头。

更为值得关注的是，据链家地产统计，8月日均新增客源量环比增长13.4%，环比涨幅为4月以来最高水平。张旭预计，随着这些新增需求进入成交，9月交易量或会明显好于8月，有望达到市场正常水平。

成交价格或继续上升

在交易量不断上升的带动下，北京的房价也持续攀升。

根据链家地产市场研究部统计，8月份纯商品住宅成交均价为24805元/平方米，尽管环比微降1.9%，但同比上涨幅度达15.2%。

“从成交结构上看，纯商品住宅在郊区、五环外的成交量占比已经接近九成。”张旭表示，正是由于成交结构的这一变化，8月份纯商品住宅成交均价环比小幅回落。但是与4月份相比，成交均价依然上涨了约12%。

“由于需求旺盛，当前几乎所有项目都没有明显优惠。”由此张旭判断认为，虽然在政策严控之下，定价稳定，但实际成交价格处在上升通道。

网易房产对“2013年8月北京百盘价格动态调查”结果也印证了上述判断。该调查显示，在其监测的北京100个重点楼盘中，8月价格相比前期上涨的楼盘为96个，仅有的4个降价楼盘，也多为尾房出清。

具体来说，8月涨价楼盘数量最多的属大兴和昌平，大兴的六环沿线，如天宫院、亦庄等板块的热门楼盘，无论是售价还是报价，均有一定上涨；昌平区由于新房稀缺，供应断档，路劲世界城、北京风景等待售房源的报价也在不断上涨。

按区域板块划分，网易房产的统计显示，2013年1月份至今北京楼市涨幅较为明显的板块分别为长阳板块、北苑板块、天宫院板块、亦庄板块、南邵板块、通州区域。其中涨幅最大的板块是北苑板块，涨幅达到47.58%；涨幅最大的楼盘是通州区的自由筑，涨幅达到72.73%。

“整体来说，当下楼市量价均居于高位，而从2013年前7个月的经济数据看，只有房地产一枝独秀，经济对房地产的依赖度没有降低反而上升。”中原地产市场总监张大伟认为，房地产起到了稳定经济的作用，地方政府依赖土地收入。因此在稳定经济的大前提下，房地产调控执行力度和意愿减弱。而频频出现的调控政策微调松动的迹象，也对购房者入市积极性、开发商定价心理有非常大的影响。

基于此，张大伟判断，“下半年房价稳定的难度将会更大”。

面对楼市传统销售旺季“金九银十”，伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖分析称，由于当前北京宏观经济依然需要房地产行业拉动投资，政策继续打压的可能性不太大，因而有了预售证审批速度放快、地王不再受到控制等现象发生。鉴于此，作为北方核心城市，北京楼市出现“金九银十”现象不足为奇，“金九”成交量或将冲击新高。