三、群租现象的成因分析

群租不是某个地区的特有现象，在外来人口较为集中的大城市和工业园区都十分普遍。就无锡新区的调研情况看，其产生主要有如下原因。

1.根本原因：收入水平与房屋价格不匹配

近年来，房地产业快速发展，房屋价格不断上升，工资收入水平的增长速度明显低于房屋价格的上涨速度。2012年新区商品住宅均价6925元/平方米，房价的上升也带动了房租价格的上涨，目前园区内业主出租一套120平方米的房屋价格在1200-1500元/月。2011年新区在岗职工平均工资3663元/月，调查中接触到的群租人员可支配收入都在2000-2800元/月，每月可承受的住房支出在300-450元之间，即使是中小户型房屋也无法独立承担房屋租金。尽管部分企业也提供了员工宿舍，但很多年轻人都需要一个相对私密的空间，合租或群租就成为必然选择。

2.直接原因：信息不对称导致“职业二房东”的产生

业主出租闲置房屋时一般都是整套出租，而收入水平较低的外来务工人员只有能力承租其中的一间，部分中介在分析市场供需矛盾后，先将整套房屋承租下来然后分间出租给承租人。部分非法中介为赚取差价，将房屋进行分割，如以1200元/月的价格将一套120平方米三室一厅的房屋承租后，将客厅分隔为2个房间，加上原有的3个房间，以300、350和400元的价格分别出租，可以收取1500-1800元的租金，每月赚取300-600元的差价，客厅大一点的则会隔成3个甚至更多房间，有的厨房也作为一个房间使用，从而赚取更多差价。对于收入较低的外来务工人员来讲，房租价格是首要考虑因素。对于房屋业主来说，尽管房屋被分割且弄的较为破乱，但考虑到既不需要装修等资金投入，又不要投入时间和精力进行招租，更不会出现租期空档，只需定期向中介收取房租即可，因此这部分非法中介的出现迎合了业主和人住人员双方的需求。这些非法中介尝到甜头后逐渐转为“职业二房东”，既不需要营业场所和执照，也不需要投入多少资金，从中介机构获取出租房源信息，并逐渐垄断业主个人在小区内发布的房源信息，承租若干套房屋并进行分割出租，每年获取不菲收益。同时，这些职业二房东逐渐形成一个群体，相互间调剂房源和承租人信息。目前很多小区在治理群租时，对“职业二房东”这个群体已有所顾忌。

3.制度原因：现行法规可操作性不强

目前，规范无锡市房屋租赁管理的法律法规主要是住建部2011年2月起施行的《商品房屋租赁管理办法》和2008年10月起施行的《无锡市房屋租赁管理办法》。《商品房屋租赁管理办法》第8条、第14条对房屋租赁使用的面积要求和租赁登记备案做出了原则性规定。《无锡市房屋租赁管理办法》对出租的要求进行了细化，规定住宅房屋出租必须具备基本的生活和安全设施，人均建筑面积不得低于12平方米；出租用于集体宿舍的房屋，人均建筑面积不得低于6平方米。对租赁登记备案的具体承办部门和要件也进行了细化，同时第22条明确租赁房屋未办理登记备案手续的，由房屋租赁行政主管部门责令限期办理；逾期仍未办理的，房屋租赁行政主管部门可以对住宅租赁当事人处以200元以上500元以下罚款。

住建部和无锡市颁布的办法都明确了房产管理部门作为主管部门并具有处罚权，然而在具体执行过程中，出租和承租双方都没有积极性主动登记备案，市、区两级房管部门都没有足够的管理和执法力量。同时，《无锡市房屋租赁管理办法》还规定街道办事处（镇）设立的社区事务工作机构接受市（县）、区房屋租赁行政主管部门的委托，负责本社区内房屋租赁的日常管理工作，而在笔者调研的社区中，各社区负责人都是有心无力，认为在群租现象十分普遍的情形下要彻底清理将是一个长期的过程，而期间因“损害”业主、职业二房东和承租人三方利益，很可能会影响小区稳定。在一些安置房小区，由于新区拆迁政策近几年的变化较大，一些认为“吃了亏”的被拆迁人本就心存不满，空置房屋的租金收入也是他们十分看重的收入来源，即使只是对他们的违规出租情况进行教育都可能引发矛盾，更谈不上对他们进行强制管理或处罚。