时评:“限房价竞地价”出让方式正接受考验

来源:地产中国网 2013-08-30 09:37:00

“限房价竞地价”这个被相关部门寄予厚望的土地出让方式目前正在接受市场的检验。

继8月21日开始接受网上报价的朝阳区豆各庄地块之后,日前,北京推出了第二宗“限房价竞地价”地块——海淀区环保科技园3-3-230、3-3-260、3-3-277地块F1住宅混合公建用地,该宗地将于9月11日开始接受网上报价。

据北京市土地整理储备中心的信息显示,该宗地为住宅混合公建用地项目,建设用地面积约6.11万平方米,规划建筑面积约9.75万平方米,起始价9.6亿元,折合起始楼面价约为9845元/平方米。根据出让公告,该宗地居住用的商品住房销售限价为1.9万元/平方米,单套住房总价不得超过200万元。按照9万平方米的体量计算,该宗地预计可以供应住宅套数在1000套左右。业内人士称,此类型地块的供应加速将明显影响市场各方对市场的判断,对稳定市场预期有重要作用。

“限房价竞地价”正是在土地市场高烧不退的背景下应运而生的。就在近日,北京市国土局再出让同区域理工大学1号、2号、7号3宗土地,近20家房企及联合体参与,经过激烈争夺,最后拍出53.65亿元。至此,北京今年以来的土地出让金总额突破千亿元大关。

事实上,为避免因土地溢价飙升改变市场预期,进而推高房价快速上涨的情况再度发生,早在今年4月,北京市相关负责人就表示,北京市正在研究自住型、改善型商品住房纳入限价房序列管理政策,并将很快出台。这类房源将通过政府的土地收入、税收政策的优惠保证中低价位,因此以后再上市可能会受到限制。

由于“限房价竞地价”将规定未来售房价格,也进一步锁定房企的利润空间,因此此类地块并不会像大多建设用地高溢价竞拍。

业内人士分析,“限房价竞地价”是政府为抑制房价,选择牺牲部分土地出让金以换取相对较低的固定房价。但也正因为价低量大,会进一步对房地产市场起到降温作用。

豆各庄地块并不是北京第一次试验“限房价竞地价”。早在2011年,北京就曾推出“限房价竞地价”商品住宅用地——房山区长阳镇起步区6号地块。当时该限价房价格相比市场价格低20%以上,对区域影响非常大。这种大体量的“限价房”不受资格限制,能在一定时期内瞬间形成大量有效供应,有助于在短期内影响区域整体房价。

但业内也有不同声音,该类形式土地出让的初衷是好的,但市场效果可能并不乐观。以海淀区环保科技园地块为例,该区域内目前商品房的均价都已经在2.5万元/平方米以上,而该地块的楼面价目前已达到9845元/平方米,按照1.9万元的限价,剔除不可售部分,开发商利润空间不大,毕竟企业以追逐利润为目标,对该类型地块感兴趣的企业将很有限。加上地产项目有一定开发周期,未来人工、物料仍然有上涨空间,开发商主要的担心还是利润太薄。

事实上,就在本月21日,首宗以该形式出让的朝阳区豆各庄地块已经遇冷,截至目前仍没有一家开发商接受网上报价。 “限房价竞地价”能否为土地市场降温还有待观察。一方面需要政府加大该类地块的供应量;另一方面,如何保证开发商的利润,提高开发此类地块开发商的积极性,对政府来说也是一个考验,否则不断遇冷甚至流拍都是各界不愿看到的结果。(来源:北京商报)

 

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来源:地产中国网2013-08-30 09:37:00
“限房价竞地价”这个被相关部门寄予厚望的土地出让方式目前正在接受市场的检验。业内人士分析,“限房价竞地价”是政府为抑制房价,选择牺牲部分土地出让金以换取相对较低的固定房价。但也正因为价低量大,会进一步对房地产市场起到降温作用。
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