一二级联动转型

“一级开发是资金高度密集型行业，一个项目运作往往涉及数千亩土地，几十亿乃至数百亿资金，对于企业的资金实力和筹资能力要求非常高。”有房地产业内人士对记者表示。而随着房地产调控的日趋严厉，二级市场开发商资金紧张且对市场预期悲观，拿地愈加谨慎，土地市场随之迅速降温，给一级开发企业的资金链带来了巨大影响。

“我们在北京郊区的一级土地开发项目就已经通过信托融资10亿，代替政府投入。不过麻烦的是，由于审批手续尚未办齐，项目迟迟无法启动，后续资金投入比较紧张。”前述房地产公司高管向记者透露。

此外类似云南城投式的政府违约、拖欠也给土地一级市场开发带来巨大风险，而一级市场自身收入确认特性也导致房企业绩波动频繁。

在这种情况下，投身一级土地开发的房企亦再度转型一二级市场联动。

“近年来单纯做一级开发的已经不多了，基本上都是一级开发为二级拿地做准备，实现一二级联动。”前述房地产业内人士告诉记者，“一般房企帮助政府做土地一级开发后，从资源上说更具备竞拍优势，更有的企业本身就愿意自买自卖，即参与拍卖其自主开发的土地。”

香江控股就是其中一个典型，其在2007年和2009年前后拿下成都、廊坊香河两块土地一级开发项目，并在项目完成后迅速将其收至囊中，最终发展成为公司全球家居CBD试点项目基地。

此外，伴随地方政府债务危机日益严重，亦有上市房企抓住机会让地方政府“以地偿债”，即以政府土地补偿拖欠开发商的拆迁投入资金和土地出让金。

有信托公司人士向记者透露，中南建设善于此道，其手下一级土地开发项目往往通过政府拿地补偿，“实际上就是旧瓶装新酒，政府过去因开发商缺钱被迫拿地补偿的情况比比皆是，但中南建设化被动为主动，在前期项目签约时或谈好后续偿还方式，即以其所开发一级市场土地或者周边土地作为补偿。”该信托人士向记者分析。

其指出，中南建设背后的利益在于，公司借一级土地开发获得二级土地受让先机，可以在看中的地块上先下手为强，“比如在一些市政中心建设配套规划中，周边的房价一般会随之升值，那么公司就可以借助一级开发获得二级土地，利用一二级市场的联动效益获得巨大升值。”不过记者随后致电中南建设予以求证，但截至发稿仍未能与公司取得联系。（来源：21世纪经济报道）