原标题：北京城建转型卖地三年：“稳赚不赔”童话故事破灭

而在8月9日，证监会新闻发言人再度回应，证监会的口径依然没有变化。“但我愿意讲得更细一些。”其指出。

这个细说的内容在于：“证监会坚决贯彻执行国务院文件规定，对于房地产行业上市公司、非房地产行业上市公司通过再融资募集资金投向涉及住宅房地产开发业务或重大资产重组置入住宅房地产开发业务的，对其是否存在违反国务院有关规定的情形，证监会在进行相关审核时，将在公司自查、中介机构核查的基础上，依据国土资源部等部门的意见来进行认定。”

“口径没有变化，核心主题词是‘住宅房地产项目’。”上述发言人指出。而这种细微的变化，或在指向此前市场盛传的向棚户区改造、一级土地开发、保障房建设项目有条件放开。与此同时，2010年为规避房地产二级市场严控集体转型进军一级市场的一批“奔一”族，亦经过三年发展收获其第一批果实。与此前市场预期的一级土地开发“稳赚不赔”神话不一致的是，伴随地方政府财政持续紧缩，一级土地开发前期投入的大量资金难以回收已经成为影响一级土地开发商业绩、现金流直接原因。

在一级市场风险越发加重之际，有上市房企开始衍生出新型拿地样本，这在市场预期的上市房企再融资有条件打开之下，会衍生出怎么样的新问题？

上市房企转型“卖地”三年：“稳赚不赔”童话破灭

上市房企再融资松动信号频出之际，一级土地开发作为被市场预期将得到放行的范围，再度成为房地产商绕过楼市调控大门的融资标的。

8月8日晚，停牌多日的北京城建发布公告拟定向增发39亿元，投向安置房跟一级土地开发市场。其中，本次拟募集的12亿元将投向北京平各庄土地一级开发项目。据了解，该项目总投资达22亿元，项目公司受北京市土地整理储备中心顺义区分中心委托，对规划的41万平方米用地进行土地一级开发。

自史上最为严厉的宏观调控启动以来，“卖房不如卖地”一度成为上市房企转型口号。“相比宏观调控下楼市的不确定性，背靠政府的一级土地开发市场准入门槛较低、收益更是稳定得多。”一位北京上市房地产公司高管告诉记者。

一级土地市场掘金热潮下，2010年以来，前有香江控股中南建设等地产商争相竞投上游土地项目，后有漳州发展高金食品等非房企上市公司踊跃试水一级土地开发。

三年时光逝去，紧闭的房地产再融资大门重启信号或现。而前述转型一级土地开发市场的“奔一族”们也伴随项目结转，即将迎来第一批成果验收。

但记者调查发现，与市场预期的一级土地开发“稳赚不赔”神话不一致的是，伴随地方政府财政持续紧缩，一级土地开发商往往要代替政府垫付前期包括土地拆迁款在内的开发投入款，这将导致其现金流转紧张，财务成本大幅增加。

“我们最近要快速转手北京郊区的商用写字楼群，本来老板是想捂盘待涨的，因为北京房价未来实在有升值潜力，该成套写字楼位置又好，但是为了筹集资金输血一级土地开发业务，只能忍痛割爱。”前述房地产高管向记者透露，该公司所进行的卫星城配套建设项目，已经代替政府前期投入了10亿资金。

更为严重的是，由于一级开发企业成本回收及收益实现依赖于土地出让金的及时返还，一旦摘地开发商拖欠政府土地出让金或项目流拍等情况，企业将面临无法及时收回款项的坏账风险。

2011年7月，云南城投首批推出的地块除160亩底价成交外，其余1460亩均告流拍，这一事件严重影响了公司资金链，导致其后续开发几乎陷入停顿。

伴随一级土地开发风险逐渐展现，越来越多的上市房企开始转换思路，纷纷转型一二级市场联动，将一级土地开发视为二级市场拿地的一个踏板，以降低单纯一级土地开发带来的各种风险。