8月24日晚7点，北京北五环外华润五彩城北侧的清河中街上，想进入地下车库的车辆排成了长龙，道路两侧也停满了私家车。

当天，内地首家Snoopy主题乐园在这家购物中心正式开园，吸引了大量人流，不仅停车场一位难求，甚至晚9点过后，仍有餐厅门口有顾客等位。

作为北京非传统核心商圈的社区型商业项目的代表，华润五彩城项目曾经并不为业内人士看好，现在，它正在通过不断的调整，慢慢度过养商期。

“目前北京的次级商圈发展较不均衡，并在很大程度上依赖于周边住宅的开发，而运营商的经验和专业知识将是购物中心成功最重要的决定因素。”世邦魏理仕环球研究部中国华北区董事陈红飞对《第一财经日报》记者表示。

或将出现过剩

世邦魏理仕8月29日发布的《北京零售物业市场深度调查》报告显示，作为全国的商业中心，北京零售物业市场截至2013年第二季度末总存量为760万平方米，是中国最成熟的零售物业市场之一。“北京零售物业市场超过700万平方米的体量，是目前中国各区域市场中数一数二的，可能只有上海能与之抗衡。”陈红飞表示。

根据世邦魏理仕的调研，目前北京零售物业市场的存量分布呈现出不均衡的态势。

其中，核心商圈，即王府井、西单和包括中央商务区及燕莎三里屯在内的大中央商务区，占现有市场总存量32.5%的份额。

另据世邦魏理仕监测，自2013年第三季度至2016年第四季度，北京零售物业市场约有230万平方米的新增供应，其中超过50%来自于核心商圈。

但是，这样的不均衡现象并没有被开发商所注意，大家仍然希望挤进传统核心商圈贴身肉搏。

数据显示，在各类型购物中心中，若按项目数量计算，城市购物中心占有最大的市场份额，无论是按项目数量还是按总建筑面积计算，社区购物中心都占比最低，仅占约11%的市场份额。

“城市购物中心占据着优质零售物业存量较大的市场份额，表明其或将呈现市场饱和的趋势。”陈红飞指出，“而社区购物中心目前仅11%的市场份额表明，规模较大的中低端零售物业市场仍被以临街店铺为代表的传统零售物业类型占据着，这也同时意味着社区购物中心或将因此得到快速的发展。”

“按照这一趋势发展下去，北京零售物业市场必将出现个别区域或个别物业类型的过剩。”陈红飞预计。

考验运营能力

“由于这几年开发商意识到销售型的住宅产品并不能支撑其长远发展，因此纷纷转型商业地产。”陈红飞指出，商业地产的难度在于，需要较长时间才能培育成熟，将会对开发商的资金形成严重的积压，而其资金回报周期较长，无法满足债务的要求，或许会导致开发商的亏损。

与此同时，受到北京零售物业市场发展不均衡的影响，定位的同质化及部分区域的大量供应，可能会导致区域市场的过剩现象，使得开发商不得不面临激烈的市场竞争。

面对或将出现的局部市场的激烈竞争，陈红飞认为，这将极大考验开发商的运营能力，在这一过程中，也“必将会有个别品牌、项目死掉并彻底消失”。

实际上，运营能力对于零售物业发展的影响，目前已经可窥一二。

世邦魏理仕的统计数据显示，同在核心商圈，有经验和无经验运营商的项目年租金增长率有16.6个百分点的巨大差距，这使得由优越的地理位置所带来的优势变得微乎其微。如将有经验的运营商在非核心商圈的项目与无经验的运营商在核心商圈的项目加以对比，租金年复合增长率差距依然很大，达4.7个百分点。

“因此，运营商的经验和专业知识是购物中心成功最重要的决定因素。”陈红飞如此总结。

（来源：第一财经日报）