季节性特征削弱政策市色彩强化

针对供需两端的不同形势，多数业内人士认为，今年的“金九银十”，市场成交量可能继续处于往年同期的低位，“金九银十”或再次面临成色不足的情况。张大伟表示，今年9、10月份的市场成交量将明显高于7、8月，但肯定低于2、3月份的成交量。

虽然市场一直对“金九银十”寄予厚望，但梳理历史数据不难看出，近几年来，9月和10月均不是全年成交量最大的月份。事实上，由于有着“十一”假期的因素，10月的成交量往往处于一年中的低位。相比之下，年末和年初往往是全年成交量的高点。

北京亦庄某房地产项目负责人向中国证券报记者表示，所谓“金九银十”，更多是相对于成交量低迷的6、7、8月而言。公司往往会有针对性的做出营销方案，但对于9、10月份对全年业绩的贡献，并不抱有太高的预期。

他表示，与很多其他行业一样，房地产业也有“淡季”和“旺季”一说。但由于房地产市场更多受政策影响，因此这种淡旺季的划分与季节因素关系不大，更多取决于政策出台的节奏和力度。

据了解，近几年与房地产调控有关的重大政策，多集中在年初出台。例如，2011年的“新国八条”和今年的“国五条”；重庆、上海的房产税试点，同样在年初推出。业内人士表示，从政策出台前的市场预热，一直到政策最终落地前的一两个月间，被称为是政策的窗口期，全年的成交高点，往往集中在这期间。这也不难理解，近几年的市场交易高峰，为何多集中在岁末和年初，而非传统的“金九银十”。

受访的多位业内人士表示，作为对市场走势影响最大的因素，楼市调控政策的出台已经影响了正常的季节信号，市场呈现出明显的“政策市”特征。这也使得供需双方对政策变化的研究，要多于对产品和价格的分析。

多数房地产开发企业表示，在政策信号的影响下，房地产项目销售的好坏更多取决于开盘时机，而非项目的设计、质量和性价比等硬性因素。这不仅不利于房地产业的公平竞争，而且不利于房地产市场的长远健康发展。房地产政策应尽快回归市场化机制，减少行政手段的干预。