8月26日，融创中国（01918.HK，下称“融创”）发布2013年上半年业绩报告，截至2013年6月30日，融创收入达85.63亿元（人民币，下同），相比2012年同期大增99%；毛利达17.79亿元，同比增长29%；经营溢利14.35亿元，同比增长38%；核心净利润8.45亿元，同比增长39%。此外，融创上半年的销售合约金额达到236亿元，同比增长89%。

在销售额及收入大幅增长的同时，其利润的增长却没有同步赶上。相比于2012年同期32%的毛利率，融创今年上半年的毛利率下降至20.8%。

融创董事长孙宏斌称，毛利率的下降是结构性的，由于融创绿城项目资产包中玉兰花园、御园等项目在当初收购时便预计亏损，今年上半年这几个项目实际的毛利率只有8.4%，在上半年确认收入中，融创绿城项目占比又较高，此外还有部分物业因收购原因按公允价值重新计量，因此拉低了融创上半年的毛利率水平。

“去除这部分影响之后，融创其他项目的平均毛利率为45.1%，依然高于去年同期，而毛利率能达到30%的企业在行业中就算不错的了。”显然，对融创上半年的业绩表现，孙宏斌均表示满意。

高速增长

快速增长，已然是融创近几年的主题。

2010年，融创全年的销售额为83亿，2011年为192亿，涨幅接近翻番；2012年则完成销售356亿元，增幅同样高达85%；今年上半年236亿元的销售额，同比涨幅也达89%。

这一增长速度足以令行业内的几家龙头企业刮目。万科近两年的销售增长率分别为12.4%和16.7%，恒大地产为59.4%和14.8%，中海地产为29.8%和33.5%，保利地产(600048,股吧)则为10.7%和36%。

融创CFO黄书平坦承，融创这一轮的快速增长，很大程度上缘于与绿城的深度合作。

在中期业绩中，融创与绿城合作的收获得以充分体现。在公司物业销售收入增长的42.61亿元中，融创绿城项目39.43亿元的确认收入做出了最重要贡献。2012年，融绿公司销售额超过90亿元，对融创整体销售额贡献超过20%，这一比例在今年还将进一步提升。

黄书平指出，刚与绿城合作时，融创整体可售库存约660亿元，目前融绿公司这个合作平台的货值已经增加到1200亿元。“这为我们直到2015年的发展奠定了基础，融创的后劲是很足的。”黄书平认为，融创的快速发展也会因此得以延续。

在此基础上，融创下半年具备取得预售证条件的可售货值高达700亿。“其中220亿是上半年在售留下来的，280亿是新开盘项目，还有200亿是老项目后期再开盘。”融创执行总裁汪孟德介绍，融创今年可售项目数量为37个，2014年将增长到42个。

“公司全年目标肯定超额完成，但超额完成多少还要看拿地的情况。”孙宏斌表示，在现金流比较充裕的情况下，融创将把利润放在第一位，根据拿地情况调整现有项目的销售节奏，并据此确定销售价格的提升幅度。

拿地逻辑

截至今年6月底，融创的总土地储备存量为1653万平方米，其中权益土地储备为1090万平方米，是融创成立10年来首次权益土储面积超千万平方米。

“北京（楼盘）地价确实太不理性了，我不相信地价会一直这么涨下去。”在8月初上海融创绿城公司成立一周年新闻发布会上，孙宏斌曾如此表示。但仅半个月后，融创便携央企葛洲坝在北京土地市场创造了一个同样在外人看来不甚理性的地价。

地块竞拍结束后，有同场竞争的开发商表示，经其计算，融创拿下的两幅地块商品房部分的楼面价分别为2.6万元/平方米和3.3万元/平方米，这样的价格已接近或超过亦庄区域在售的商品房价，业绩惊呼“面粉再度贵过面包”。

面对质疑，孙宏斌却表示，对于执行严格拿地纪律的融创来说，亦庄两幅地块的地价并没有到达他们之前设定的价格上限。

“亦庄现在绝对是北京地产市场的价格洼地。”孙宏斌表示，扣除限价房面积之后，商品房部分的容积率可以做到0.8~0.9，可以做成目前市场中不可多得的联排及独栋别墅的产品。亦庄区域相对孙河而言竞争并不十分激烈和充分，因此作为亦庄区域内极为稀缺的产品类型，未来该项目的销售价格超过6万元/平方米并非难事。此外，区域中配建的限价房，又能帮助融创迅速收回资金。

孙宏斌非常坚持自己的拿地原则。“对于房地产企业来说，最难的还是拿地。”孙宏斌称，“过了上限的土地我们坚决不会拿，最终取得这些土地的企业的拿地价格都超过我们的上限，所以他们的压力更大。”

孙宏斌对拿地价格的上限标准是，毛利率不能低于30%。

“现有的城市已经有很大的空间，足够我们做了。融创会比较小心进入一个城市，在看好的城市能够拿到比较好的项目，我们才会进入；再好的城市，项目不对也不合适。”孙宏斌说，“同时，我们的负债率一定会控制在70%~95%之间，如果现在停止拿地，那么到年底负债率会降得更低。”

汪孟德表示，融创这些年销售、土地储备和现金都在保持增长，而现金流的风险管理一直被融创排在第一位，未来也不会变。在增长的同时也要控制风险，把负债率控制在一个良好的水平上，这就是融创的平衡之道。（来源：第一财经日报）