拿地逻辑

截至今年6月底，融创的总土地储备存量为1653万平方米，其中权益土地储备为1090万平方米，是融创成立10年来首次权益土储面积超千万平方米。

“北京（楼盘）地价确实太不理性了，我不相信地价会一直这么涨下去。”在8月初上海融创绿城公司成立一周年新闻发布会上，孙宏斌曾如此表示。但仅半个月后，融创便携央企葛洲坝在北京土地市场创造了一个同样在外人看来不甚理性的地价。

地块竞拍结束后，有同场竞争的开发商表示，经其计算，融创拿下的两幅地块商品房部分的楼面价分别为2.6万元/平方米和3.3万元/平方米，这样的价格已接近或超过亦庄区域在售的商品房价，业绩惊呼“面粉再度贵过面包”。

面对质疑，孙宏斌却表示，对于执行严格拿地纪律的融创来说，亦庄两幅地块的地价并没有到达他们之前设定的价格上限。

“亦庄现在绝对是北京地产市场的价格洼地。”孙宏斌表示，扣除限价房面积之后，商品房部分的容积率可以做到0.8~0.9，可以做成目前市场中不可多得的联排及独栋别墅的产品。亦庄区域相对孙河而言竞争并不十分激烈和充分，因此作为亦庄区域内极为稀缺的产品类型，未来该项目的销售价格超过6万元/平方米并非难事。此外，区域中配建的限价房，又能帮助融创迅速收回资金。

孙宏斌非常坚持自己的拿地原则。“对于房地产企业来说，最难的还是拿地。”孙宏斌称，“过了上限的土地我们坚决不会拿，最终取得这些土地的企业的拿地价格都超过我们的上限，所以他们的压力更大。”

孙宏斌对拿地价格的上限标准是，毛利率不能低于30%。

“现有的城市已经有很大的空间，足够我们做了。融创会比较小心进入一个城市，在看好的城市能够拿到比较好的项目，我们才会进入；再好的城市，项目不对也不合适。”孙宏斌说，“同时，我们的负债率一定会控制在70%~95%之间，如果现在停止拿地，那么到年底负债率会降得更低。”

汪孟德表示，融创这些年销售、土地储备和现金都在保持增长，而现金流的风险管理一直被融创排在第一位，未来也不会变。在增长的同时也要控制风险，把负债率控制在一个良好的水平上，这就是融创的平衡之道。（来源：第一财经日报）