对主营中高端项目的开发商来说，调整产品结构并非一日之功。

日前，“华南五虎“之一的雅居乐公告称，今年1-7月的销售额为182.6亿元，尽管相比去年增长了12.9%，但和今年420亿元的销售目标相比仍有较大的差距。仅完成全年计划的43%。

这一业绩对于今年积极拿地和发债的雅居乐来说并不乐观，也为公司下半年的销售带来了不小的压力。

或增加资金压力

穆迪报告指出，过去7个月，雅居乐在收购土地方面的支出总计约90亿元，假如该公司未能实现其销售目标，上述支出将使其有更大的债务融资需要。

雅居乐在今年初发行了一笔7亿美元的永久债券，7月则完成了一比56.28亿港元的银团贷款。若将7亿元的永久债券视作债务，净负债比率将由62%上升至82%。

独立地产评论人黄太阳告诉《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”），雅居乐目前存在一定的财务风险。未来需加强内部成本管控、适度让利促进销售，加速现金流的回流，同时要考虑多渠道的融资方式。在雅居乐业绩发布后，摩根大通、招银国际和瑞信均调低了雅居乐的目标价。

摩根大通的报告指出，雅居乐计划下半年加推项目，故第四季合约销售或回升，但距离完全复苏仍远。雅居乐於2009及2010年购入过多昂贵土地，因此被迫开发高端项目，但目前的政策环境不利该等项目，因此增长缓慢。管理层曾提及降价以刺激销售及清理库存，但该行认为，管理层对清理库存的决心不大，相信焦点仍落在保存利润上。

不过，雅居乐对于完成全年420亿的销售目标仍有信心。

雅居乐资本市场部相关负责人告诉《东地产》，集团下半年会从可售资源、产品结构及销售策略等方面做出相应调整，以满足市场不同需求以及应对市场的变化。

“集团计划下半年推出11个全新项目以及30多个新组团，新增可售货量共约300多万平方米，整体较上半年充裕；刚需供应量将进一步提高，估总可售货量将增加至6成左右。集团已调整户型，增加中小户型供应的比例；集团会根据实际情况调整销售策略，如针对销售表现好的项目考虑加快推盘节奏，针对去货速度较慢的调整售价及交付标准。相信通过以上策略，能推动销售，力争完成全年销售目标。”该负责人表示。

调整土储布局

事实上，今年上半年雅居乐便已经注意到了产品结构上的问题，在拿地时更注重补充一些一二线城市的地块。

克而瑞研究中心分析师沈晓玲指出，上半年雅居乐在一二线的投入有所加大，资金投入占比为35.1%；且在三四线的投入，也以佛山（楼盘）、中山（楼盘）、扬州（楼盘）等经济发达的城市为主。如果剔除腾冲、陵水两地原计划土地，一二线的面积占比将上升至34.2%。由此可见，企业正实施布局多元化，并适当加大了一二线的投入。

此外，此前雅居乐大多土储集中在华南地区，并将旅游地产作为重点。但今年雅居乐在华东地区布局的意图十分明显。

今年以来，雅居乐在上海（楼盘）、苏州（楼盘）、杭州（楼盘）、无锡（楼盘）、扬州、南京（楼盘）、镇江（楼盘）、滁州（楼盘）等拿地，在华东地区的购地金额达到58.04亿元。而去年全年，雅居乐在拿地上仅花费了26亿元。

上述负责人告诉《东地产》，集团争取补充华南区域的土地储备、增加华东区域、华西区域的项目数量，辅以酒店、商场及写字楼的营运，能有效分散经营风险及进一步优化集团在全国不同区域的发展布局；并提高刚性需求产品的比例，以应付长远的市场需求及确保项目的盈利能力。在旅游房地产业务方面，集团会具策略地推出迎合该市场的产品及积极探索于海南（楼盘）及云南进一步发展的可行性，凭借集团于该板块的丰富及成功经验，有信心能取得令人满意的销售表现。

截至8月20日，雅居乐共有土地储备4177万平方米，其中华南地区1737万平方米，占总储备的41.6%；华东地区565万平方米，占总储备的13.5%；旅游地产包括海南974万平方米和云南410万平方米，占总储备的33.1%。

黄太阳向《东地产》指出，旅游地产的资金占用时间长，受外界市场环境影响，产品结构调整是明智之举。不仅雅居乐如此，类似金地、佳兆业、恒大纷纷加大一二线城市的布局，加大住宅刚需产品的供应，以满足企业快速规模扩张和实现全年销售目标的达成。

“华南五虎”扩张之惑

雅居乐和恒大、碧桂园、富力、合生创展被称为“华南五虎”，为南方房企的代表。

近年来，政策导致市场情况不断发生变化，房企若不能紧跟政策进行调整很可能会在一轮发展中落后。华南五虎在数次转型中，分化逐渐明显，或受益于正确的决策和政策助力而增长迅速，或因错误的发展方向而在原地徘徊。

2012年，恒大、碧桂园、雅居乐、富力和合生创展的营业收入分别为923.2亿元、476亿元、330.68亿元、322亿元和116.44亿元。

合生创展与富力发展不温不火，恒大、碧桂园则发展迅速。

碧桂园今年的发展顺风顺水，上半年的94%的销售增长更是赚尽眼球。有分析认为，注重高周转、财务实力雄厚、全国布局均衡的碧桂园成为新一轮城镇化浪潮中的受益者。快速开发和销售的碧桂园策略显然很符合目前的“国情”。而事实上，碧桂园“农村包围城市”的布局在楼市火爆的2009年曾被认为是其销售疲软的主要原因。但随着政策背景的变化，这样的布局在今年反倒促使其业绩飞速增长。

恒大近年来在华南五虎中发展最为迅速，即将迈入千亿大关，但从去年起便被传要“转型”。然而，尽管上半年在北京（楼盘）、广州（楼盘）等一线城市拿地，恒大的“主战场”依旧是二三线城市。避开政策重灾区，拿地动工流程“标准化”，也极少紧跟潮流做商业、养老地产或出海的恒大策略其实很“保守”，但在过了千亿后，恒大能否保持前几年的发展速度还需时间来检验。

反观雅居乐，在海南的旅游项目刚推出时曾经为公司创造了很高的利润，而今却饱受质疑，不得不展开全国平衡布局，提高刚需产品的比重。

黄太阳告诉《东地产》，“在调控大背景下，房企的经营策略有经营策略有：一，逐步放弃利润型项目，追求快周转制胜；二，产品布局重回一二线城市；三，聚焦刚需产品。”（来源：东地产）