笔者认为，决定短周期房价涨跌的“四个引擎”是经济、政策、资金和存货。当前楼市表现也可从这“四个引擎”入手分析。

其一，经济低位企稳。去年三季度，经济增长低探至7.4%，四季度反弹至7.9%，就在大家认为经济见底反弹之际，今年上半年却出人意料的继续下滑，二季度增幅回落至7.5%。但是，7月的多数经济数据略有起色，8月汇丰中国制造业PMI初值为50.1，重返50枯荣线上方，创4个月内最高水平。这些信号表明，今年下半年经济将企稳。但是中国经济已告别高增长，明年也仅为8%上下。总体而言，经济面的情况对楼市属中性略偏空。

其二，政策中性。稳增长，客观上要求调控不宜进一步升级。下半年中央层面的房地产调控基本平稳，既不放松，也不加码，但局部政策存在或松或紧的可能，比如市场秩序整顿、推出第二批房产税试点、放松房企再融资、支持首套刚需等。

其三，资金面不喜不忧。从外部资金面看，今年货币供应量明显大于去年，M1同比增幅可能保持在10%上下，而去年保持在6%上下，但是今年1月冲高后，呈震荡回落态势，预期明年将弱于今年。从内部资金面看，由于房企销售形势较好，资金回笼量很大，总体资金面宽松了很多。全国开发商资金来源同比增幅今年以来保持在30%以上，而去年在10%上下，说明今年房企的资金宽松度远好于去年。但这一增幅今年初以来一直高位盘整，预计未来一年将呈收窄趋势。简而言之，资金面明显强于去年，但接下去将有所减弱。

其四，存货面基本见底。自去年二季度开始，全国主要城市的住宅库存开始减少，尤其是一线和部分二线城市，但三、四线一直呈增长态势，区域分化严重。值得关注的是，从今年4月开始，一、二线城市的库存量呈现震荡走高的迹象。本轮周期中，库存最低点很可能就是3月份。与之相适应，20个典型城市的住宅去化周期，也在3月达到最低的8.3个月，其后震荡小幅上行，7月提高至9.6个月。就存货和去化周期而言，当前一线和部分二线城市，依然处于近两年低位，未来半年房价仍有上涨压力，但供不应求最紧张的时点已过，未来1-2年将重新趋于增长。

总而言之，通过分析决定短周期房价涨跌的四个因素，大致可以预测，当前处于本轮楼市景气周期的顶部区间，下半年房价仍坚挺，但明年将有所降温。（来源：中国证券报）