千灯湖南海新城，如今已成为保利地产参与城镇化建设的样板。

2010年5月，保利洲际酒店正式开业，它和保利水城的营运，标志着保利地产在商业地产领域已经完成了写字楼、会展中心、购物中心、剧院、博物馆、商用公寓、高尔夫球场和五星级酒店的全业态开发经验积累，保利用5年时间完成了一个边缘区域的升级改造，并将之变为城市的中心。

保利地产董事长宋广菊将南海新城视为保利城镇化模式的试点，希望保利以此为蓝本，复制到珠三角更多的城市，乃至全国。

目前，保利地产的新城开发模式已将触角伸入更多的城市。保利地产早在4年前就开始布局粤西北，近两年则加快向全国扩张，现已进入郑州、西安等。通过参与这些二三线城市的旧改，投资兴建城市新中心，推动当地的城镇化进程。

旧改拿地

参与旧改及新城建设，已成为保利获取土地资源的主要方式之一。保利地产华南公司总经理张亮介绍，保利近两年土储很多来自旧改。

构建与政府的互利共赢，是保利地产新城开发模式的核心。政府通过引入有实力和开发经验的地产公司，推进一个区域乃至整个城市的发展；而地产公司也能获取合适的土地资源，并分享城市升值带来的利好。

保利地产进入二三线城市所选择的新城开发模式，即通过对旧城区、旧村落等的改造，提升城市功能，打造城市新中心区CBD。

这一模式也被用于一线城市。2009年10月，保利地产以底价1.42亿元获得广州市琶洲地区4块城中村用地“旧城改造”项目。但保利需要承担约47.7亿元的“城中村”改造成本和配套综合费，还要支付3亿元用于琶洲地区综合整治，实际楼面地价达到每平方米4714元。4年之后，琶洲新城已初具雏形。

2011年底，保利又通过与村委会合作，拿下广州冼村旧改项目。

在城市配套还没有完全成熟的时候担当拓荒者的角色，一般在地价成本相对较低，却也需要付出更高的开发成本，加大投资力度。

尽管以旧改方式获取的土地价格低廉，但保利地产对城市和区域是有严格选择的，并非“哪儿有地就去哪儿投资”。保利地产副总经理胡在新解释，新城不是重造，而应该依托于旧城，在其中心或中心周边进行改造升级。而且两者在地理位置上也要非常接近，这样才能保证有一定的地缘迁移条件。

因为中小城市市场容量有限，保利从两个方面来考察是否进入：一是这个城市的经济总量及人口的未来发展前景如何；二是房地产是否过度开发，政府土地出让是否处于相对稳定状态。

“前期我们会对新区选址进行评估，通过区位来判断项目前景；此外，新区人口容量一般要在100万上下。” 保利地产品牌管理中心副总经理何智韬说。