千灯湖南海新城，如今已成为保利地产参与城镇化建设的样板。

2010年5月，保利洲际酒店正式开业，它和保利水城的营运，标志着保利地产在商业地产领域已经完成了写字楼、会展中心、购物中心、剧院、博物馆、商用公寓、高尔夫球场和五星级酒店的全业态开发经验积累，保利用5年时间完成了一个边缘区域的升级改造，并将之变为城市的中心。

保利地产董事长宋广菊将南海新城视为保利城镇化模式的试点，希望保利以此为蓝本，复制到珠三角更多的城市，乃至全国。

目前，保利地产的新城开发模式已将触角伸入更多的城市。保利地产早在4年前就开始布局粤西北，近两年则加快向全国扩张，现已进入郑州、西安等。通过参与这些二三线城市的旧改，投资兴建城市新中心，推动当地的城镇化进程。

旧改拿地

参与旧改及新城建设，已成为保利获取土地资源的主要方式之一。保利地产华南公司总经理张亮介绍，保利近两年土储很多来自旧改。

构建与政府的互利共赢，是保利地产新城开发模式的核心。政府通过引入有实力和开发经验的地产公司，推进一个区域乃至整个城市的发展；而地产公司也能获取合适的土地资源，并分享城市升值带来的利好。

保利地产进入二三线城市所选择的新城开发模式，即通过对旧城区、旧村落等的改造，提升城市功能，打造城市新中心区CBD。

这一模式也被用于一线城市。2009年10月，保利地产以底价1.42亿元获得广州市琶洲地区4块城中村用地“旧城改造”项目。但保利需要承担约47.7亿元的“城中村”改造成本和配套综合费，还要支付3亿元用于琶洲地区综合整治，实际楼面地价达到每平方米4714元。4年之后，琶洲新城已初具雏形。

2011年底，保利又通过与村委会合作，拿下广州冼村旧改项目。

在城市配套还没有完全成熟的时候担当拓荒者的角色，一般在地价成本相对较低，却也需要付出更高的开发成本，加大投资力度。

尽管以旧改方式获取的土地价格低廉，但保利地产对城市和区域是有严格选择的，并非“哪儿有地就去哪儿投资”。保利地产副总经理胡在新解释，新城不是重造，而应该依托于旧城，在其中心或中心周边进行改造升级。而且两者在地理位置上也要非常接近，这样才能保证有一定的地缘迁移条件。

因为中小城市市场容量有限，保利从两个方面来考察是否进入：一是这个城市的经济总量及人口的未来发展前景如何；二是房地产是否过度开发，政府土地出让是否处于相对稳定状态。

“前期我们会对新区选址进行评估，通过区位来判断项目前景；此外，新区人口容量一般要在100万上下。” 保利地产品牌管理中心副总经理何智韬说。

模式扩张

保利的新城开发模式以住宅开发为主，最近做的几个大型项目，住宅占比均在60%以上。何智韬介绍，“项目必须要靠住宅支撑，因为大的商业体需要大量资金，住宅可以让资金快速回笼。”

保利地产华南公司已经在佛山做了三个新城。张亮称，三者差异化开发，物业组合、形态、服务人群都不一样。南海新城的物业构成以酒店和购物中心为主；佛山新城保利东湾则引进了地标性质的写字楼；在顺德新城，除了住宅开发，还有步行街、购物中心等混合业态，同时发展了差异化工业。

据介绍，每个新城面积从100万平方米到300万平方米，商住配比平均大概是3比7，住宅占7。对二三线城市来讲，新城的住宅比常规标准更高；开发模式是商业、住宅同时建设，靠住宅销售回笼前期资金。

与港资企业不同的是，港资倾向于囤地，等周围城市发展起来，再去兑现土地溢价，而保利模式则是，拿到土地就马上开发。“土地升值多少不重要，我们每年要完成一定的销售任务，要求投入资金之后能滚动起来，一般要至少开发5年以上。”保利地产华南公司副总经理张亮说。

据了解，保利已经在建设的几个新城项目，年销售额不高，周期较长，但地处城市比较核心的位置，未来收益有保障。“我们通过几种业态，包括公寓、商铺、写字楼、低密度住宅一起卖，虽然比不上京沪穗或者其他二线城市的销量，但销售额和利润都比较稳定。”何智韬告诉记者。

据测算，综合下来，珠三角每个项目的投资利润率基本为20%-30%，但最终的测算和财报以净资产收益率为准。

宋广菊透露，保利地产的发展规划是，公司将继续依托都市圈、城市群、经济带，以京沪穗为核心，打造3+2的城市群战略，在环渤海、长三角、珠三角，构建三个销售额为300亿级的城市群，在以成都、重庆为中心的成渝，以武汉为中心的中部，构建两个销售额为200亿级的城市群，奠定业绩增长的基础。

依托城镇化模式，保利近两三年来快速拓展。2012年10月，保利以12.4亿元在广东江门包揽滨江新区5幅地块，计划投资100亿元，兴建总建筑面积达134万平方米的综合体项目，预计于2017年完工。

今年7月，保利接连获取湛江原点广场、韶关芙蓉新城项目，将在这两个区域投资开发两个大规模城市综合体项目，推进旧城改造和新城发展。连同此前在江门、清远等地的动作，保利已顺利完成粤西北布局。

在全国范围内，以上述城镇化开发模式，保利地产已经进入郑州、西安。“广东大本营是我们对于中国城镇化推进的一个试点。未来希望能把这些经验扩大到其他区域和城市。”宋广菊说。

本报记者统计，2013年1-7月，保利地产新增项目29个，规划建筑面积1031.97万平方米。新增项目平均楼面地价2950元/平方米，较2012年的3386元/平方米，下降12.88%，其中多幅地块为旧改方式获取。公司目前土地储备约4600万平方米，能够满足公司未来3-5年开发需求。

双线并进

在保利地产的新城开发不断深入三线城市同时，这些城市的开发风险也在显现。“三线城市购买力有限，投资投机需求也少。”香港中原集团主席施永青说。而这也是主流开发商去年下半年以来回归一二线城市抢地的原因所在。

对于三线城市的开发模式，业内也存在分歧。一种观点是本身城市规模不大，地价不高，要进入肯定得是大项目，上百万平方米土地资源拿在手里，可以慢慢做；另外一种观点是，到三线城市就要快进快出。

持第一种想法的房地产企业并不少。因为地价便宜，有些公司拿下这些地块后，土地储备多，对融资有好处。但现在发现，三四线城市这种大地块操作模式持续不下去，虽然每年可能只有几个亿的地价款，但每年销售额才一两个亿，地价虽然低，但仅仅财务成本都会把公司给压垮了，何况还有人力成本等。

中国房地产学会副会长陈国强认为，保利地产的新城开发模式并非其他开发商所能复制。因为保利同时拥有的资金、开发能力和政府资源优势，不是其他开发商所具备的。

而保利地产内部也有分歧。何智韬告诉记者，现在保利内部也出现另外一个思路，如果要进入这些中小城市，应在城市最好的地方，拿几个小项目，一两年、两三年就卖光了，之后有项目就拿，没有项目就放弃，离开。

胡在新对本报记者说，长远来看，新城开发模式并不是保利地产唯一发展方向，保利是双线发展，立足点还是一二线城市，京沪穗加上成都武汉，三四线城市的新城开发是增长点。

“中国的城镇化在逐步推进，已经有1.6亿的农民在城里，还有1.4亿的农民要进城，我们不仅要解决他们在城市里的生活，还要让他们生活得更好。”宋广菊说，城镇化应该是以人为核心的城镇化，而城镇化建设也包括城市形态、交通形态、空间形态的转换，保利地产将在这些方面继续探索。

（来源：21世纪经济报道）