模式扩张

保利的新城开发模式以住宅开发为主，最近做的几个大型项目，住宅占比均在60%以上。何智韬介绍，“项目必须要靠住宅支撑，因为大的商业体需要大量资金，住宅可以让资金快速回笼。”

保利地产华南公司已经在佛山做了三个新城。张亮称，三者差异化开发，物业组合、形态、服务人群都不一样。南海新城的物业构成以酒店和购物中心为主；佛山新城保利东湾则引进了地标性质的写字楼；在顺德新城，除了住宅开发，还有步行街、购物中心等混合业态，同时发展了差异化工业。

据介绍，每个新城面积从100万平方米到300万平方米，商住配比平均大概是3比7，住宅占7。对二三线城市来讲，新城的住宅比常规标准更高；开发模式是商业、住宅同时建设，靠住宅销售回笼前期资金。

与港资企业不同的是，港资倾向于囤地，等周围城市发展起来，再去兑现土地溢价，而保利模式则是，拿到土地就马上开发。“土地升值多少不重要，我们每年要完成一定的销售任务，要求投入资金之后能滚动起来，一般要至少开发5年以上。”保利地产华南公司副总经理张亮说。

据了解，保利已经在建设的几个新城项目，年销售额不高，周期较长，但地处城市比较核心的位置，未来收益有保障。“我们通过几种业态，包括公寓、商铺、写字楼、低密度住宅一起卖，虽然比不上京沪穗或者其他二线城市的销量，但销售额和利润都比较稳定。”何智韬告诉记者。

据测算，综合下来，珠三角每个项目的投资利润率基本为20%-30%，但最终的测算和财报以净资产收益率为准。

宋广菊透露，保利地产的发展规划是，公司将继续依托都市圈、城市群、经济带，以京沪穗为核心，打造3+2的城市群战略，在环渤海、长三角、珠三角，构建三个销售额为300亿级的城市群，在以成都、重庆为中心的成渝，以武汉为中心的中部，构建两个销售额为200亿级的城市群，奠定业绩增长的基础。

依托城镇化模式，保利近两三年来快速拓展。2012年10月，保利以12.4亿元在广东江门包揽滨江新区5幅地块，计划投资100亿元，兴建总建筑面积达134万平方米的综合体项目，预计于2017年完工。

今年7月，保利接连获取湛江原点广场、韶关芙蓉新城项目，将在这两个区域投资开发两个大规模城市综合体项目，推进旧城改造和新城发展。连同此前在江门、清远等地的动作，保利已顺利完成粤西北布局。

在全国范围内，以上述城镇化开发模式，保利地产已经进入郑州、西安。“广东大本营是我们对于中国城镇化推进的一个试点。未来希望能把这些经验扩大到其他区域和城市。”宋广菊说。

本报记者统计，2013年1-7月，保利地产新增项目29个，规划建筑面积1031.97万平方米。新增项目平均楼面地价2950元/平方米，较2012年的3386元/平方米，下降12.88%，其中多幅地块为旧改方式获取。公司目前土地储备约4600万平方米，能够满足公司未来3-5年开发需求。