北京楼市库存告急 豪宅成交强劲

来源:地产中国网 2013-08-29 08:49:00

在北京“多中心”的发展格局之下,近年北京土地供应侧重于郊区,城市核心区住宅用地供给渐趋紧张,据北京土地整理储备中心网站显示,2010年至今的4年时间里,北京四环以内仅出让了10宗住宅用地,累计规划建筑面积120万平方米。

供地量急降

据亚豪机构统计显示,今年前7个月,北京四环以内仅新增供应395套商品住宅,但同期销量却高达3641套,四环内以1∶9.2的供需比创近8年新高。严重的供应矛盾导致今年前7个月北京四环内商品住宅的成交均价为42259元/平方米,与去年同期相比大幅上涨24%。

亚豪机构副总经理任启鑫分析,北京四环内商品住宅尖锐的供需矛盾,一方面源自核心城区新盘供应几近“断顿”的现状;另一方面也是受到国内宏观经济背景影响,豪宅成交持续升温所引发。

任启鑫认为,近几年来,实体经济不振致使产业投资前景低迷,此外股市大跌、黄金重挫,财富阶层可选的投资渠道越来越少,其中收益表现稳健的更是屈指可数。而房地产作为中国经济的支柱产业,近年来虽受调控制约,但一线城市仍持续向好,特别是北京核心区的豪宅,具有抗通胀、避风险、稳定升值的功能,因此成为国内财富阶层资产配备的重要组成。

综合来看,核心城区完备的城市资源成为吸引财富阶层的法宝,再加上住宅供给严重不足、需求持续上升,供需失衡之下使得豪宅价格普遍上扬,一路飙升。

顶级豪宅走势强劲

受土地供给枯竭的影响,北京核心城区的供求矛盾由来已久,近两年来,四环以内商品住宅库存以每年4000余套的速度在减少。据亚豪机构统计显示,2011年8月,北京四环以内的商品住宅库存量曾高达16342套,2012年8月则降至11851套,同比减少4491套, 2013年8月,则进一步减量4348套,截至目前,北京四环以内仅剩7503套可售商品住宅。

四环以内7503套可售商品住宅分布于42个在售项目中,这些项目的定价大致在60000—130000元/平方米之间。而与北京普通刚需盘定价越低、销量越高的规律有所不同的是,北京豪宅呈现出售价越高、销量越高的势头,单价80000元/平方米以上的顶级豪宅走势强劲。据亚豪机构统计数据显示,今年前7个月,地处北京四环内、成交价突破80000元/平方米的顶级豪宅共售出92套,与2012年同期的75套、2011年同期的87套基本持平,显示出北京顶级豪宅稳定的购买需求。

任启鑫认为,在四环内商品住宅库存大幅减少的背景下,可售住宅的稀缺性本身就成为助力价值提升的强大推手,而其中高品质的顶级豪宅,往往地处北京繁华都市的中央地带,或者扼守北京城区最珍贵的自然资源,两者得其一,与开发商营造的产品优势结合,就已经具备了顶级豪宅的先天条件,足以打动财富阶层。而如果两者兼备,其价值将会水涨船高。

任启鑫表示,财富阶层购买顶级豪宅的目的,除了看重楼盘的升值空间外,还将豪宅视作一个可以转化、再生价值的资本平台,因此在豪宅的使用功能要求上更为复合,除了出于自住目的对于项目产品品质的要求以外,对于项目在市场形象、地段条件、综合配套、服务水平等方面能否达到企业会所用途的要求,也是财富阶层决定购置的关键因素。

(来源:中国经济时报)

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