首页>国土资源专家:集体土地开发商品房房价马上降
来源:地产中国网 2013-08-28 16:56:00
2/3的土地指标通过市场出让,其中存两个分割的土地市场,一个是政府定价、协议出让的工业用地市场,2008年后大都改为挂牌出让,实际上仍是为企业量身定做的协议出让。地方政府为争夺投资项目,有意压低地价。2003年到2010年我国工矿用地出让价全国平均每亩9.7万元。土地如此便宜,企业便粗放利用土地,增加建设用地使用量。另一个是真正“招拍挂”出让的市场,主要是住宅用地和商业用地,指标本来就少,加上地方政府为了抬高地价有意识的“半饥饿”供应,造成用地价格高涨。2003年到2010年住宅用地平均出让价每亩56万元,是工业用地的六倍。地价高,房价自然水涨船高,这也是造成很多农民工不能市民化的重要原因。
南都:也就是说现有的土地管制方式效果并不好?
郑振源:政府对土地市场的直接干预扭曲了土地价格,造成资源错配。过多的土地配置于工业,而住宅用地供应不足。计划配置式的土地用途管制制度和被政府直接干预的国有土地市场,花费了巨额管理成本,并没有达到预期的耕地和建设用地调控目标。1999年第二轮土地利用总体规划规定的2010年耕地保有量、建设用地总量指标在2002年便被全面突破;2008年第三轮规划规定的2010年建设用地总量也在2010年被突破。
所以我的观点就是必须把计划配置土地变为市场配置,用土地价格来配置土地资源。
集体土地建房不敢放开主要是怕乱
南都:集体土地入市主要面临什么障碍?
郑振源:要建设城乡统一的土地市场就必须让集体土地入市。集体土地入市,首先要赋予集体土地与国有土地平等的法律地位,按“公有私用”方向完善集体土地产权制度。
“八二宪法”第十条规定:城市土地国有,允许集体土地进入城镇建设;明确规定集体土地转为国有土地必须经过土地征收。这是不合理的,城市土地在哪里,哪些是城市土地?城市土地年年都在扩大,而且城市数量也是在增加的,1982年我国有240多个城市,现在有600多个城市,城市的扩张造成集体土地国有化,完全剥夺了集体土地所有权。现在的政策要求在城市规划圈内的集体土地不准入市,因为要保证城市土地国有这个性质,从而造成城中村的集体土地就不能入市只能征收,城市的郊区、马上就要变成城市的农村也不能入市,必须征收,征地价格又低,当然农民就不愿意了。
所以我建议,城市土地可以国有也可以集体所有,为什么在集体所有的土地上就不能建城市呢?城市的住宅用地、学校用地完全可以在集体土地上建。要集体土地入市第一个条件必须修法,明确集体土地、集体建设用地的所有权和使用权。第二条要明确集体土地入市的市场规则、怎么交易,把城市房地产管理法修改成城乡房地产市场管理法。
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