【地产中国网•高端访谈】近年来，由于电商冲击、消费需求的改变，知名商业项目纷纷升级改造、重新定位，商业结构及品牌格局正在进行新一轮的调整。这也标志着，中国零售商业已进入体验式消费时代。阳光新业旗下的商业亦不例外，在进行大刀阔斧的升级改造的同时，也利用其独特的轻资产模式的优势，与电商实现共赢。阳光新业副总裁吴尧在接受地产中国网专访时对此作了深刻的解读。

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轻资产模式与电商实现共赢

地产中国网：阳光新业也开拓轻资产模式，这个对于应对电商或与电商的融合有什么便利之处？

吴尧：轻资产模式是以少量资本介入来获得项目长期运营的收益的分享，这是轻资产模式的精髓。从我们的角度来看，把线上客户关系分析这一类技术运营在我们所轻资产管理的那些商业物业上，这样将会产生一些规模效益。同时也能提升我们轻资产管理那些项目的运营的水平。这种线上线下融合这种技术的应用在我们的购物中心应该是一个普遍化的现象，同时在轻资产项目的话可能他的回报会更高。

地产中国网：轻资产模式和电商的结合回报更高，具体解释一下？

吴尧：轻资产模式更多的是和一些中小发展商合作，从价值链服务来讲的话，提供了更多的专业服务。这类专业服务在小的地产公司是缺失的。如果去组建这样的服务是不经济的一种操作行为，或者是短期内是无法满足发展需求的。很多公司没有专业的招商、专业的营运，包括一些资产管理，通过我们的对接，就形成了资源互补的过程，从而产生了共鸣。

对阳光新业来讲，在很多方面上也能够全覆盖。比如说资产改造上，有些要牵扯到很专业的设计的配合，那么对中小地产公司，在商业设计和改造的专业配合度上，专业的能力掌握上可能是有缺失的。所以对阳光新业来讲，可以以集团公司的整体服务面貌出现，这样会在高水平的情况下提供这种服务，这是大家所看到的轻资产共赢的模式。

那反过来讲，其实作为我们所谓的电商技术的应用，其实在这种轻资产模式上也体现了规模优势，或者是客户分享的优势。为什么说一个是规模优势呢？其实做电商技术的引用也是有一定成本的，那这个项目如果我用在十个项目上和二十个项目上，对每个项目的分摊是不一样的，所以这样的分摊降低的话对所谓轻资产运营公司来讲，只要有一个很小的分摊成本就能实现他电商技术的应用，这是能够产生共赢合作的。

第二个我电商运营模式的客户，包括我的会员级的客户，这些客户是可以和我所有的轻资产管理项目的合作者分享的，这些客户的分享对将来购物中心价值的提供是非常好的帮助。

地产中国网：阳光新业在做电商中有没有考虑到和淘宝、京东等这样大型的电商机构做一些合作呢？

吴尧：从单的品类来讲是可以合作的，比如说一些服装、小的品品类是可以和电商合作的，这样的话我引进的有些小的品牌，可能也会产生现在目前所流行的多渠道营销的方式，这样可以有实体店做一个营销的渠道。我自己线上的官网或者是电商网站是一个营销渠道，同时来讲京东和淘宝都可以作为选择的，但是要去根据不同品类去分析，哪些更适合你销售的成长。

地产中国网：阳光新业如果从这样项目的合作有可能，因为之前看到的也不是特别多，万达也是自己做电商，现在有没有想过从战略上跟传统的运营商竞争？

吴尧：我觉得目前来讲更多的是这种线上线下联合方式做更好，因为线上的消费者和我的试验商品购物中心之间能有一个很好的模式的话，将来对线上线下融合能够实现共赢的盈利模式，我觉得这种方式是可以的，而且目前我们正在打造这种合作。

调整业态 主攻体验店

地产中国网：电商冲击之后，阳光新业这种体验店、餐饮店整体来讲提升到什么程度了？

吴尧：目前在我们新开的购物中心提升的比例还是比较高的，都超过了40%以上。这个提升其实也要根据社区型市场的变化，比如说小型的市场他可能这个比例就会更高一些，但是有一些就需要根据竞争对手的情况去分析。因为有的社区型服务附近的竞争对手很少，或者说像我们这一类规模的店定价能力的，这类店我们可能要提供更齐全的品类服务。这样的话更能覆盖我整个本地化的消费者的需求，所以可能更多的要按个性化的产品定位做调整，所以不能一概而论。

地产中国网：您提到提升到了40%指的是比如说服饰类的或者是文具类的那种店吗？

吴尧：是这样的，大部分购物中心可能超市就占了30%份额，是这样的，家乐福就占了很大的份额。

地产中国网：所以服饰其实可能也就10%或者是20%那样的？

吴尧：对，得根据情况来做调整。就是你要根据竞争对手的情况做态度，所以作为购物中心运营商他是不断在变。如果旁边有一个新的竞争对手出现，他的业态什么样你可能要跟他做相应的表征，他的体量、规模、和你业态之间的冲击等等，这些是随时做调整的。所以目前来讲每个购物中心我们也是按照当地的业态发展情况我们再做提前的调整。

我们会从两个角度去考虑，第一个租期的长短。由于竞争对手可能会潜在竞争性出现或者是某些将会接近淘汰的边缘，那这个租期我相对就会短一点，这是租期来考虑的，这个租期一定要在你的资产管理内容里面作为重点这样的话你才能把短期利益和长期利益结合好。

第二个就是一定要去寻找更多的更适合当地的新鲜的业态，新的业态一定要去发现，这样的话，好的业态你发现了。引进了购物中心以后通过这种更新的方式你会发现你会更容易分享它的成长收益，因为一些大型的业态它的收益是相对固定的。你要想增加购物中心的收益的话，你一定要是更有前瞻性发现一些非常有创造性意义的新型业态。那这些业态它和你的购物中心是能够同步成长的，这样你能够分享它的成长收益，所以这方面的工作是将来提升资产价值的重点。

地产中国网：那刚才说的现在是达到40%，那在以前这个一般是多少？

吴尧：以前很少，五个楼层，可能也就是一个楼层是餐饮。

地产中国网：商业环境包括城镇化等等这个变化特别快，这几年，像这种做商业的业态调整是不是跟以往来讲调整的周期是不是有变化？

吴尧：对，变化非常快的。

地产中国网：现在多久调整一次？

吴尧：我觉得得根据周边市场的变化，包括竞争对手的变化，包括消费人群的消费结构的变化。这个调整我认为快了一年，或者随时调是另外一个问题。从整体审视这个过程，评估这些购物中心的价值的话，我觉得应该是一年做一次对购物中心的整体评估。评估完了可能是有三种结果，一种结果可能是暂时先不调或者是做一些准备等着明年再开始；也有结果是可能要大调，就是你要增加资本性支出了；第三种可能的结果就是在一些主力店要做一些调整，这样的话来带动整个的购物中心。