调整业态 主攻体验店

地产中国网：电商冲击之后，阳光新业这种体验店、餐饮店整体来讲提升到什么程度了？

吴尧：目前在我们新开的购物中心提升的比例还是比较高的，都超过了40%以上。这个提升其实也要根据社区型市场的变化，比如说小型的市场他可能这个比例就会更高一些，但是有一些就需要根据竞争对手的情况去分析。因为有的社区型服务附近的竞争对手很少，或者说像我们这一类规模的店定价能力的，这类店我们可能要提供更齐全的品类服务。这样的话更能覆盖我整个本地化的消费者的需求，所以可能更多的要按个性化的产品定位做调整，所以不能一概而论。

地产中国网：您提到提升到了40%指的是比如说服饰类的或者是文具类的那种店吗？

吴尧：是这样的，大部分购物中心可能超市就占了30%份额，是这样的，家乐福就占了很大的份额。

地产中国网：所以服饰其实可能也就10%或者是20%那样的？

吴尧：对，得根据情况来做调整。就是你要根据竞争对手的情况做态度，所以作为购物中心运营商他是不断在变。如果旁边有一个新的竞争对手出现，他的业态什么样你可能要跟他做相应的表征，他的体量、规模、和你业态之间的冲击等等，这些是随时做调整的。所以目前来讲每个购物中心我们也是按照当地的业态发展情况我们再做提前的调整。

我们会从两个角度去考虑，第一个租期的长短。由于竞争对手可能会潜在竞争性出现或者是某些将会接近淘汰的边缘，那这个租期我相对就会短一点，这是租期来考虑的，这个租期一定要在你的资产管理内容里面作为重点这样的话你才能把短期利益和长期利益结合好。

第二个就是一定要去寻找更多的更适合当地的新鲜的业态，新的业态一定要去发现，这样的话，好的业态你发现了。引进了购物中心以后通过这种更新的方式你会发现你会更容易分享它的成长收益，因为一些大型的业态它的收益是相对固定的。你要想增加购物中心的收益的话，你一定要是更有前瞻性发现一些非常有创造性意义的新型业态。那这些业态它和你的购物中心是能够同步成长的，这样你能够分享它的成长收益，所以这方面的工作是将来提升资产价值的重点。

地产中国网：那刚才说的现在是达到40%，那在以前这个一般是多少？

吴尧：以前很少，五个楼层，可能也就是一个楼层是餐饮。

地产中国网：商业环境包括城镇化等等这个变化特别快，这几年，像这种做商业的业态调整是不是跟以往来讲调整的周期是不是有变化？

吴尧：对，变化非常快的。

地产中国网：现在多久调整一次？

吴尧：我觉得得根据周边市场的变化，包括竞争对手的变化，包括消费人群的消费结构的变化。这个调整我认为快了一年，或者随时调是另外一个问题。从整体审视这个过程，评估这些购物中心的价值的话，我觉得应该是一年做一次对购物中心的整体评估。评估完了可能是有三种结果，一种结果可能是暂时先不调或者是做一些准备等着明年再开始；也有结果是可能要大调，就是你要增加资本性支出了；第三种可能的结果就是在一些主力店要做一些调整，这样的话来带动整个的购物中心。