问诊建筑地下漏水痼疾

来源:地产中国网综合 2013-08-28 08:55:00

小陈所在某集团长沙公司,开发一个高端住宅项目,近期已经封顶,却因为其中一栋楼地下停车场一直渗水,连续维修仍未彻底解决问题,导致交房日期一延再延,并引发经济赔偿问题,使得老板疲于应付,导致公司上下人人自危。

像小陈所在公司面临的漏水问题,在很多建筑中已司空见惯。北京CBD地区某高端商务项目地下空间漏水,在没有修复前,地下某层一处变形缝每天渗漏水20多吨,不得不在墙边开“沟渠”引流,出水带铁锈,这表明钢筋已锈蚀。

中国房地产市场持续发展,房价坚挺上涨,而建筑地下空间渗漏痼疾一直得不到改善,犹如建筑“癌症”威胁着建筑安全。

据悉,建筑地下空间渗漏率2012年是80%,上世纪80年代机构调研结果是65%。一些开发商宁愿在出现问题后,加大投入“补救”,而这些经过“补救”的地下空间防水工程,维修费用起码是此前建筑在防水方面正常造价的3~5倍。

那么,到底是什么因素诱发建筑患上这个“癌症”的?

低价中标的恶果

叶林标,中国建筑学会防水技术专业委员会专家委员会副主任委员,从事建筑防水近60年,同时也是北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心(以下简称“中心”)执业司法鉴定人。据叶林标提供的数据显示,中心成立6年来,承接有关屋面、地下室、厕浴间和外墙等防水工程质量案件(主要表现为渗漏水),占到建筑工程质量总案件的25%,“大部分是地下空间渗漏”。

在叶林标看来,低价中标的问题最突出,后果便是采用假材料,如使用耐水性小于80%的防水涂料,以再生胶止水带代替橡胶止水带等。叶林标参加过很多工程的论证,也是评标专家,但后来叶林标不愿去评标了,“好多项目作假”。评标时,专家上交手机、指纹识别,看似公平、公开,标书好多方面却不符合规范。叶林标甚至发现,有些标书上的防水造价,按照合格材料的价格计算,连材料成本都不够。(来源:中国房地产网-中国房地产报

叶林标曾当面指出,某工程将来会漏水。对方不解。叶林标解释,甲方给出40元/平方米的防水工程造价,但实际上40元连买材料都不够,还有施工费没算呢。按理,地下一层应该用4毫米厚的聚酯胎卷材,项目实际上却是用已禁用的复合胎卷材代替,前者市价45元/平方米左右,后者10元/平方米,有些甚至每平方米五六块钱就能买到。

投标单位竞相压价,低价中标后偷工减料,并层层转包,层层剥皮,使实际用于防水工程的费用少得可怜。浙江丽水一地下工程,近3万平方米,设计JS涂料防水,施工单位16元/平方米中标后,被中间环节拿走4元/平方米,以12元/平方米的价格完成地下防水工程,其结果是质量不合格,到处渗漏,重新返修。

目前,防水造价一般占工程总造价的2%~3%,正常情况应提高到5%。一旦出现问题,维修费用起码是正常造价的3~5倍。据某具有特级资质的大型建筑集团公司统计,治理地下空间渗漏水的维修费用已占到该公司工程总维修费用的50%以上,严重影响其信誉和经济效益。“最近处理的一个工程,要花上千万元,原来投资多加一二百万元就不会出问题。”

防水企业是替罪羊?

面对高渗漏率,验收环节显然没有效用,防水工程5年的保修期也为渗漏敞开大门。所谓验收只在地面钻洞,侧墙有防水层包着看不着,钻孔怕影响结构,但最多问题在侧墙上。据悉,地下空间渗漏水主要表现为湿渍、渗水、滴漏、线流和涌水现象,渗漏部位主要发生在变形缝、施工缝、后浇带、穿墙管、固定模板的螺栓孔、混凝土裂缝等处。

对于防水企业来说,做好防水是“偶然”,做不好是“必然”,却承担全部防水责任,这是北京龙阳伟业科技股份有限公司董事长王伟早期踏入地下空间防水领域感觉憋屈的地方。一旦出现渗漏,几乎无一例外,去修补与自身无关的混凝土结构。“没人考虑是结构问题、施工问题、混凝土问题、设计问题,都说是防水企业的问题,几十年的误导,唯一的好处是当了替罪羊,赚点可怜的利润。”根据《地下工程防水技术规范》,建筑地下防水主要分两部分,结构主体防水和细部构造防水。防水材料广义上分主要材料、表层材料和辅助材料。主要材料指结构主体(防水混凝土)的水泥、砂、石等材料,以及细部构造材料如各种止水条、止水带等。表层材料指“其他防水层”使用的材料,如卷材、涂膜、防水砂浆等。辅助材料指“瑕疵处理”和堵漏材料,如各种注浆材料等。

王伟认为,实际工程中,忽视最主要的防水材料——结构主体材料。“其他防水层”材料生产企业,替身成为“防水材料”生产企业;防水工程分包成为“其他防水层”工程的分包;防水专业施工队伍成为“其他防水层”的专业施工队伍。

有趣的是,总承包不自揽防水工程,而是分包给具有建筑防水工程专业承包资质的企业。然而,结构要求有荷载能力和防水抗渗能力,结构自防水实际已由总包来做,不做防水分包。“现在做结构,根据目前的给价标准、管理水平,一定有很多问题。防水分包是建筑基础结构有重大隐患的遮羞布,没了这道防水层,它的问题就出来了。”王伟认为,大家习惯把矛头指向防水企业,“压塌骆驼只是最后一根稻草吗”?

不过,业内人士表示,上述说法有待商榷,结构主体防水既已写进标准,人员长期停留的场所和经常活动的场所,分别要求一二级的防水等级。以明挖法地下工程设防为准,除了要求采用防水混凝土外,一级防水等级的主体防水“应选”一至两种防水材料,二级防水等级“应选”一种。若出现问题,甲方首先是联系总包,若分包有问题总包才会找分包,有些项目明显是设计问题。

设计、施工的不足

业界达成共识的是,地下空间防水是个系统工程,涉及勘探、设计、防水混凝土生产与施工、细部构造、其他防水层材料供应与施工、后期维护等环节,缺一不可。而这些环节,往往是出现防水渗漏的根源。

大部分结构工程师不懂防水设计,亦不会去熟悉规范,甚至认为无地下水的地下工程不用采取防水设防措施,忽视雨雪水、地表水、市政管网积水对地下工程的危害。叶林标发现,众多设计的防水层未形成“全封闭”的防水系统,未按“因地制宜、按需选材”的原则选用防水材料或施工方法,对结构刚度差或受振动的工程,未设计柔性防水层或要求用满粘法施工卷材防水层。

据悉,防水设计应遵循“防、排、截、堵相结合,刚柔相济、因地制宜、综合治理”的原则。目前只有一些重视的甲方会组织专家做设计认证,一些重点的政府性工程,建设方也会组织专家论证。叶林标就曾对很多设计图提出修改意见。

施工质量差又是出现渗漏的重要因素。施工方不按正常程序施工,抢工期,便不顾质量。某大型戏水乐园,采用水性涂料防水,根据该产品的特点及施工现场条件,需要涂刷3遍才能达到设计的涂层厚度,防水涂层干燥、固化后才可进行后道工序的施工,合理的施工周期至少3天。叶林标发现,在实际施工时,防水涂层还未固化、有些部位防水层厚度尚未达到设计要求,就做后续施工,“更谈不上淋水、蓄水等质量检验”。

实际上,众多问题出在施工环节。以卷材为例,卷材的搭接宽度过小,或厚度小于3毫米的沥青类卷材仍采用热熔法施工;对高分子卷材防水层所选用胶粘剂的材性不相容,使卷材的搭接缝粘结不牢,封闭不严密。

后续维护管理不到位的话,已完成的防水层,还易被后续工序破坏,失去防水功能。

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