“凶猛”中粮抢地背后

来源:地产中国网综合 2013-08-28 08:48:00

沉寂多时的中粮地产成为了土地市场上的“凶猛”掠食者。

从6月27日南京高溢价拿地以来,中粮地产一个月左右时间便在南京、北京、成都等地连拿三块地,总计花费近61.39亿元。根据2012年年报,中粮地产在当年并没有新增任何住宅用地,而且一直到此次密集拿地前,中粮地产也没有购入土地予以储备。在土地储备开始匮乏下,一幕高代价“抢粮”的剧目由此上演。

“高价拿地凸显出公司土地储备不足的困境,也反映出公司把握市场节奏的能力较差,说明中粮地产的竞争力不足。”针对中粮地产的高溢价抢地,瑞银分析师李宗彬明确表示了“不看好”。

站在全国土地市场看,中粮地产身影虽时有闪烁却似乎一直旁观。而此番抢地之前,竟然缺席全国土地市场长达一年半以上,对于一家以土地作为生产“原材料”的房地产开发企业而言,自然让业界对于其拿地决策能力存疑。

一方面是中粮地产在土地市场上的“迷离舞步”,另一方面则是中粮地产不断高企的库存。根据WIND统计数据,其最近4年的库存分别为,2009年末64.26亿元;2010年末128.24亿元;2011年末244.9亿元;至2012年9月30日则为261.07亿元。

有业内分析人士指出,这一切要归于中粮内部摇摆不定的整合计划。作为央企中粮集团的地产平台,中粮地产曾一度被定义为整合中粮系地产业务的平台。但随着整合计划的摇摆不定,尤其是中粮集团香港买壳,收购侨福企业(00207.HK)之后,中粮地产“失宠”一说便不胫而走。中粮内部对地产业务的不确定,带来的则是中粮地产决策的缓慢和业绩的低迷。

“抢的不是地,是资金”

沉寂多时的中粮地产,一旦爆发,能量可谓灼人。

今年6月27日,中粮地产以创区域新高的23.4亿元,楼面地价7338元/平方米拿下南京市麒麟生态科技创新园上坊地块。之后,中粮地产再接再厉,于7月23日以总价23.6亿元、配建3.3万平方米公租房的代价,将北京市朝阳区孙河乡西甸村地块收入囊中。据测算,在扣除公租房部分后,该地块的楼面地价最低达4.4万元/平方米、最高达5.2万元/平方米,而目前该区域在售的龙湖双珑原著项目售价为4.5万元~6万元/平方米。

一周之后,中粮地产竞得成都市成华区崔家店路52号地块,楼面地价7920元/平方米,溢价率58%,成交总价14.4亿元。成都当地有消息称,中粮地产旗下的分公司最近频频拿地,“抢的不是地,而是总部有限的买地资金。谁先下手,谁就为分公司发展赢得了机遇”。

在短短34天内共斥资61.39亿元拿地,中粮地产近段时间的一系列动作显示出公司急于弥补土地储备不足的窘境。

对于拿地节奏的把控,此前的中粮地产被业界戏称为“踩不到点上”。此番在土地市场最红火之际,高溢价抢地会不会重蹈覆辙成为业界的一个话题。

房地产市场在2010年迎来了被业界称作史上最严厉的“调控年”,也是地价和房价飙涨的一年,中粮地产却在此时采取了激进的拿地策略。公开资料显示,2010年中粮地产共斥资67.78亿元竞得包括成都、深圳、杭州、南京、上海等地至少6宗土地,值得注意的是,这些城市几乎均为限购城市。而2011年只拿地2宗,在土地市场价格低迷的2012年,中粮却是颗粒无收。也因此中粮地产不得不在2013年高价拿地。

中粮地产今年再次抢地很正常,因为它的项目不够多。”亿翰智库上市房企研究中心常务副主任张化东认为,中粮地产的产品结构偏高端,并非刚需产品,整体去化不是很好,高价拿地可能面临消化不良的困境。

迟缓的整合隐痛

中粮集团旗下地产业务的整合,更是中粮地产的一个隐痛。

张化东认为,中粮系的地产业务整合缓慢,与企业的发展速度不相匹配。“与华润置地相比,中粮系地产的内部管理没有理顺。”有业内人士分析认为,中粮集团内部对地产业务的不确定,带来的就是中粮地产决策缓慢、业绩低迷。中粮地产2013年上半年业绩预告显示,净利润仅为9125万~12167万元。

中粮集团旗下的地产业务分为四大板块。中粮地产主要负责住宅及工业地产项目,中粮置业负责“大悦城”品牌的城市综合体项目。此外还有专门从事酒店投资开发业务的酒店事业部以及负责旅游地产开发的中粮(海南)公司。

尽管中粮集团旗下拥有如此大而全的资产,但由于各部门一度独立运作,互不搭界,不能形成有效合力,因而整合一事显得极为迫切。

2004年,宁高宁掌舵中粮集团,中粮系地产业务整合也随之展开。2005年,中粮集团收购深宝恒,并更名为中粮地产,将其作为集团地产整合的唯一平台,并逐步注入优质资产。但当中粮集团计划将9个房地产开发公司注入中粮地产时,因为资本市场、涉及外资等原因一度搁浅。截至目前,中粮地产只完成了对上海一家项目公司51%股份的收购。

2006年,宁高宁决定划分投资性物业和住宅业务。分而治之一年后,中粮集团专门成立了运作商业地产的中粮置业,并表示将中粮集团旗下的商业地产打包,适时在香港上市。2007年,中粮置业旗下西单大悦城项目开门营业。西单大悦城的成功让中粮集团尝到甜头,宁高宁有意通过大悦城的复制实现在全国的扩张。2008年,宁高宁在集团内部提出,计划5年复制20座大悦城,资产规模目标700亿元。

2011年3月,宁高宁表示,中粮集团在中粮地产、中粮置业两大地产业务平台合并完成后,将会以A+H的方式整体上市。同时,中粮集团在北京、上海、天津等城市成立公司,将中粮地产与中粮置业的资产整合起来,厘清股权关系,统一管理,为上市做准备。但一年后的2012年3月,宁高宁再度表示,将拆分旗下商业地产业务,在香港上市。

2012年7月,中粮香港完成了对侨福企业的收购,并表示希望侨福未来可以代表中粮主要的地产业务投资。宁高宁亦公开承认中粮正在计划将旗下持有的所有地产业务,包括商业物业、酒店、办公楼逐步注入侨福,其中还包括商业地产品牌“大悦城”。至此,中粮地产再次“失宠”。

盛富资本与协纵国际总裁黄立冲则表示,整合要有专业度,即要在通盘考虑之后再动手。如果第一步动了,却没有全盘计划,则后果会很糟。比如中粮香港收购侨福企业之后,接下来应当是资产注入。但“买壳容易,注资难”。

有业内人士指出,如果失去集团“输血”,中粮地产今后有两条路可走:一是主营业务在集团主导下开始转型;另一种是不再期待大股东的资产注入,缩小扩张规模,继续地产类业务的发展。中粮地产目前最大的困境在于,公司目前正处于规模扩张阶段,对资金的需求较大,但更应该积极采取措施,提高资金使用效率,有效拓宽融资渠道,优化债务结构,降低财务风险。(来源:中国房地产报

(责任编辑:)
即时资讯
联系我们
办公地址:北京市朝阳区酒仙桥路10号恒通国际商务园B12C座五层
邮       编:100015
联系电话:010-59756138/6139
电子邮箱:dichan@dichanchina.com
网站无障碍
“凶猛”中粮抢地背后
来源:地产中国网综合2013-08-28 08:48:00
从6月27日南京高溢价拿地以来,中粮地产一个月左右时间便在南京、北京、成都等地连拿三块地,总计花费近61.39亿元。根据2012年年报,中粮地产在当年并没有新增任何住宅用地,而且一直到此次密集拿地前,中粮地产也没有购入土地予以储备。在土地储备开始匮乏下,一幕高代价“抢粮”的剧目由此上演。
长按保存图片

中国网地产

是中国互联网新闻中心·中国网旗下地产频道,是国内官方、权威、专业的国家重点新闻网站。

中国网地产

版权所有 中国互联网新闻中心 电子邮件: dichan@dichanchina.com 电话:010-59756138/6139 京ICP证 040089号
京公网安备110108006329号 网络传播视听节目许可证号:0105123 ©2008 house.china.com.cn All rights reserved
关于我们 主办单位 权责申明 联系我们 广告合作

版权所有 中国互联网新闻中心

京ICP证 040089号 京公网安备11010802027341号

互联网新闻信息服务许可证10120170004号 ©2008

house.china.com.cn All rights reserved