国土资源专家:集体土地开发商品房房价马上降

来源:地产中国网综合 2013-08-28 07:49:00

应该为“小产权房”正名

南都:你怎么看待小产权房的问题?

郑振源:小产权房实际上是一个诱致性的制度变迁。土地制度变迁有两种办法,一个是上面强制性的,一个是地方自发合理的诱致性制度变迁。联产承包制、国有土地批租等做法原先都是违法的,是地方先这么做了,后来土地管理法才肯定。禁止集体土地进入房地产市场,使城郊1985年来大量为农民工和外来人口建造的廉租房、廉价房成为违法的“小产权房”,遭到取缔,这实际上减少了城市廉租、廉价房的供应,抬高国有土地上的房价,不利于解决农民工的住房问题。

小产权房实际上就是集体土地用来建商品房或厂房,用这个方法解决了许多外来人口的住房问题。但国家没有承认小产权房,就是因为政府要垄断土地供应,所以把它变成非法的。

南都:治理小产权房可以选取的政策路径是什么?

郑振源:按照中共十七大和物权法平等保护物权的原则,给予集体土地设定并处分建设用地使用权的权利,给予宅基地使用权人处分宅基地的权利,使“小产权房”合法化,去掉“小产权房”的恶名。对违背城镇规划侵占公共设施用地的加以拆建改造,但拆除房屋要给予成本价的补偿;在城镇范围内建房的补交城市维护建设税;对占用耕地的补交耕地使用税;出让转让集体土地房地产的补交契税,并补交与国有土地同样的土地增值税,但没有理由补交出让金,因出让金是建设用地使用权的租金,集体土地的建设用地使用权属于农民集体,其出让金应归农民集体所得而没有理由上交国家;农民出租、转让房屋的缴纳个人所得税。在交齐应交税金后,准予登记,发给土地使用证和房产证,将所谓“小产权房”纳入城乡统一的房地产市场,作为国有土地保障房的有益补充。

尤其现在大力建设保障房,很多小产权房其实起到了保障房的作用,全靠政府建保障房又缺乏财力支撑。农民集体土地上开发商品房,房价马上就会降。现在政策还是不敢放,不敢放的原因就是怕乱,但是乱是可以解决的。

农村宅基地改造不能强迫“上楼”

南都:现在很多地方也在搞农民的宅基地改造,让农民上楼集中居住,这项政策还存在什么问题?

郑振源:城乡建设用地增减挂钩政策设计的用意很好,可以保证建设用地总量不增加、耕地不减少,集约利用村庄用地;但也有缺陷,由于是政府主导,整村推进,连片拆建,而同一村中各家各户因从事的职业、收入水平、现有房屋质量和未来生活打算都不同,对拆迁改造、住房需求和安置方式的意见也不同。如果强拆强建,难免会损害部分农民的利益。也没有解决农村转移人口宅基地退出机制问题,在城乡两栖的农民工仍然要在新村中分房,将来会造成“空心楼”。

这项政策推开时正值地方城市建设高潮,建设用地指标紧缺,地方政府为了多得指标多卖地,便擅自扩大试点范围,大规模拆并村庄,强迫农民“上楼”,部分农民“上楼致贫”,种种乱象使城乡挂钩政策异化为一场“圈占宅基地”的运动。

后来城乡建设增减挂钩工作严格限定在试点范围内,并将周转指标纳入年度土地利用计划统一管理,刹住了种种乱象,但没有纠正这项政策的制度缺陷,没有改变政府主导、护士农民利益的问题。村庄要不要整理,农民要不要“上楼”,是农民自己的事,应由农民自主决定。

◎集体土地的建设用地使用权属于农民集体,其出让金应归农民集体所得而没有理由上交国家,将所谓“小产权房”纳入城乡统一的房地产市场,作为国有土地保障房的有益补充。

◎农民集体土地上开发商品房,房价马上就会降。现在政策还是不敢放,不敢放的原因就是怕乱,但是乱是可以解决的。

——— 郑振源

(来源:南都网)

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国土资源专家:集体土地开发商品房房价马上降
来源:地产中国网综合2013-08-28 07:49:00
国家土地管理局规划司原副司长郑振源认为:集体土地开发商品房,房价马上降。集体土地的建设用地使用权属于农民集体,其出让金应归农民集体所得而没有理由上交国家,将所谓“小产权房”纳入城乡统一的房地产市场,作为国有土地保障房的有益补充。
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