阳光新业吴尧:集成店是购物中心的蓝海

来源:地产中国网 2013-08-27 10:40:00

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三四线城市对电商的依赖度高于一二线城市

地产中国网:王健林与马云曾就电商未来占比立下亿元赌约,您更倾向于谁的观点?

吴尧:我觉得应该是这样,从零售商的角度来讲,王健林应该涉足零售更多一些,如果王健林能够用零售商的思维去做他整个电商的运营和创新的话,在长期来看我觉得他能够走得比马云远。

地产中国网:红星美凯龙的车建新也参与到这个打赌当中,他说要在全国布局100个购物中心,这是否能够实现?

吴尧:如果从实体店的操作规定一个数量来讲的话,在目前的宏观环境下,或者说在目前的这种政策背景下,其实是需要去深刻考虑的。从营业额或者市场份额的扩张来讲,如果这个公司有一群很创造力的卖手的话,经销能够很好的控制,从长远来讲他一定走得最远。从平台的角度来看,其实可以存在的公司真的是越来越小了,因为市场的集中度会越来越高。那反过来讲,更多创造价值空间的能力应该体现在你将来在对商品的选择能力上,而对商品的选择上可以体现出对消费市场创造性的控制能力上,而这种能力的培养远远要高于你传统的这种招租模式的线上扩张。

地产中国网:我们知道,阳光新业的商业项目遍布在一二三线等城市,在应对电商的冲击方面,一线城市和二三线城市、甚至是四五线城市的商业运营创新的差异在哪里?

吴尧:目前根据一些数据来看,三四线城市其实对电商的依赖度高于一二线城市,也就是说可支配收入在电商的消费比例上,三四线城市指数比例要高于一二线城市。造成这个原因可能是跟物流和运营效率是有关系的,很多一二线城市的产品由于物流成本高的关系等等,包括三四线城市商业地产发展相对滞后等等这些关系,产品的可达性会差一点。

对一二线城市的商业地产的做法,我们目前的侧重重点也是做一些更多体验性的这种商业业态;那对三四线城市来讲的话,可能会把比较成熟的商业模式复制到三四线城市。但是这里面要注意一点,要规避两个风险,第一个风险要规避他线上已经非常成熟的消费业态,如果三四线城市已经非常成熟的消费业态的话,就是复制我们成熟商业模式的时候是要把这些业态做一些调整。

第二个是要增加三四线城市更高的本地化的好的品牌,这些好的品牌如果在我们购物中心能够有一个好的发展其实对消费升级是有帮助的。可能也会把这些品牌可以往一线和二线城市去引,使这个购物中心更多产品丰富度,我想这个应该是非常有利的调整。

地产中国网:目前,万达宝龙地产已经开始介入电商,那么,阳光新业具体在哪些项目上做了实践?效果如何?未来还会在哪些项目上实践?

吴尧:我们目前做的尝试也是仅仅局限于在线上做一些引流和互动体验,也就是消费者和会员关系这些我们做了初步的尝试。下一步我们希望把和商户之间的联动做得更充分,能够对销售额的提升能够有更多的帮助。这是我们下一步工作的重点,这样从长期来看才能提升我们阳光新业资产价值和它运营的创新能力来给股东提供更好的回报。

地产中国网:那利用这个渠道对我们的营业额有没有一个大的提升呢?

吴尧:可能会通过间接的方式提升,比如说你有一些即时通讯的能力以后,对线下的消费者会产品即时的购买;比如说电影院快开场了,你线下广告推送可能会产生这一场电影票会多卖出几张等等。包括现在一些比较流行的本地化的服务,比如说可能会提供一些APP订座的服务,比如说你在家附近要吃饭,你可以同时通过你的APP去订座,到时候他会用即时的通知你。像这样的服务可能对消费者提升会有帮助,使这个购物中心效率更高,那这类的服务一定会对销售额的提升会有帮助,同时对整个购物中心人流也会提供很好的促进。

第二,我们销售收入的增加可能体现在未来服务性的消费上。比如说购物中心会增加配送的服务,会增加一些客制化的服务,那这类的服务可能在整个购物中心整个占比里面,服务性的收入占比要比现在的情况来讲要高很多。所以服务性的占比要增加的话将来是对购物中心业绩提升会有很大帮助的。
   
地产中国网:我们看到也有很多的房地产企业已经向一线城市回归了,那我们在购物中心未来拓展的时,阳光新业会在一线城市还是在二三线城市呢?

吴尧:我觉得还是寻找投资洼地,这个投资洼地也两种理解,一种是从存量市场来看的话,可能大家会理解大部分二三线城市可能存在很多投资的空白,包括很多商业业态更新的一些空白点,所以这是有一些最佳投资的机会,这是目前大家所看到的,所以要增加投资来满足市场需求。

第二,刚才您说的,为什么很多的地产公司回归到一线,是因为看到了一线城市可能存在着一个巨大的消费升级的机会,这可能和刚才说的二三线城市一个存量价值洼地的机会不同,一线城市存在了更高的消费升级的机会,因为消费人口的转型在未来的十年中会是巨大的。研究报告也说了,上层中产,也就是年收入在十万到二十万之间的中等收入人群将来在中国一线城市人口占比会从目前的20%到60%左右,所以这个结构性变化会对整个的零售市场会产生深刻的影响。

还有一类比如说二代中产,什么叫二代中产?有很好的教育,父母收入结构存量资产都比较多。二代中产也是生活在一线城市为主,会对消费城市产生更多影响,所以大家看到更多的升级版的,更多的高端购物中心,更多艺术性的购物中心,更多个性化的购物中心或者更大更有规模的购物中心层出不穷,而且引进了更多的独特性的品牌来满足目前一线城市这种消费升级的趋势性的需求。

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阳光新业吴尧:集成店是购物中心的蓝海
来源:地产中国网2013-08-27 10:40:00
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