抑制土地投机

“按要求，工业用地使用权出让最高年限为50年。各地在设定工业用地出让年限时，往往就高不就低，常以50年为出让期限，这样既可增加地方政府"土地财政"收益，又可使企业达到利用土地作为投资产品实现保值的目的。”一位业内人士对记者介绍，但过长的出让年限容易导致工业用地低效利用、闲置不用或自行转让等现象。

据浙江省对全省私营企业的调查，企业正常成长周期为8～12年，出让最高年限为其4～5倍。国有企业成长周期可能长些，但由于产业结构调整关停并转、产业转型升级等原因，成长周期也远达不到50年。“显然，按照最高年限出让工业用地不合理，也不科学。”上述人士指出。

业内人士指出，在北京、上海、深圳存在着许多土地圈而不用，开发企业无心实业，坐等土地升值收益的现象，这对土地利用和产业发展都造成了极大的浪费。

而日前出台的开发区工业用地新管理办法试图从根源上解决这种实体企业停工囤地的问题。《意见》指出，在法定最高出让年限内，根据产业发展要求和用地单位经营情况确定工业用地国有建设用地使用权出让年限。出让年限一般不高于20年。期限届满时，用地单位若达到入区时承诺的经济指标，仍然正常生产并保持增长态势，可以申请延期使用土地。

“表面上看是简单的行政手段，实际上是政府运用价格杠杆来调整”，梁春告诉记者，“出让年限的减少不会导致需求减弱，相反，这个门槛设立以后投机型、地产型客户减少，而实业型、刚需型客户会增多”。

对此，国务院发展研究中心发展战略和区域经济研究部研究室主任刘云中分析，“随着一批不合格企业的退出带来的工业用地增加，以及投机型企业逐渐被淘汰，开发区的土地在价格上会呈现出短期下降趋势。”

2006年《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》中对“工业用地必须采用招拍挂方式出让”有明确规定。但在工业用地招拍挂的实践探索中，常出现地块状况与产业政策导向、企业意向难以及时对接的矛盾，在一定程度上影响了地方“招商”或“选商”的效率和质量，需要进一步完善与改进。