受累地王 金地拿地节奏“慢半拍”陷瓶颈

来源:地产中国网 2013-08-26 08:01:00

原标题:金地的“地王”谜题

房企半年报近日相继出炉,在整个行业充斥着“回暖”声的上半年,大多数房企的日子都比较好过。作为“万保招金”传统四强的金地自然也取得了不错的业绩,销售额同比增长46.5%。不过在近年来与前面的万科保利逐步拉开距离的金地,依然面临较大压力。要快速发展,高周转、多拿地成为必然的选择,然而在前几轮楼市波动期中,金地似乎一直在拿地节奏“慢半拍”,屡次陷入“地王”困境中,而在本轮拿地高峰期,金地的表现又将如何?

半年销售涨五成

2013年上半年,金地完成销售金额共计197.2亿元,同比增长46.5%,销售面积151.1万平方米,同比提升32.25%。而根据7月最新数据,金地在今年前7个月累计实现合约销售额224亿元。

“参照近几年金地业绩的分布情况,除了2010年下半年受推货量不足影响外,金地上半年及下半年的比例大致为四六开,估计金地2013年全年销售额将达400亿元以上。” 中国房产信息集团分析师沈晓玲对新金融记者表示,下半年供货量充足,预计为330亿元-340亿元,按照金地年初设想的60%去化率,那么下半年销售额或达204亿元。

金地在半年报中表示,企业目前处于快速增长期,上半年营业收入82亿元,同比增长36%,总资产比年初的1025亿元提升了122亿元至1147亿元,增长幅度明显。增长的原因主要有两点:一是企业上半年销售业绩良好,达197亿元,同比增长了46%;二是企业在报告期内获取较多优质土地,拿地金额200多亿元,近500万平方米建筑面积。

金地的转型

2012年,与金地并称为“万保招金”传统四强中的万科取得了1412亿元的销售额,在千亿基础上再次取得突破,保利也取得了1017亿元的签约金额,同比增幅达38%。即使剔除上述两家房企巨头,绿地恒大等竞争对手在销售额方面也相继超过千亿或者逼近千亿。而早年以发展迅猛著称的金地,在近几年却似乎陷入一个“瓶颈期”,销售额连续几年在300亿元上下徘徊,虽然也保持了每年不到10%的增长率,但是与那些竞争对手相比,已经被远远地甩在了身后。

金地的管理层多次在不同场合承认这种压力的存在,也提出了解决方案,那就是推行产品标准化,缩短项目开发周期,加快周转,同时调整产品结构,增加刚需产品所占比例。而上述措施取得的成效在不久前公布的半年报中已有体现。

据了解,金地6月在南京获取的地块预计于今年12月正式开盘,整个周期仅5个多月,项目资金周转速度的加快将有助于保证下半年的供货量,同时下半年144平方米以下的产品占比在7成左右,与此前的产品结构相比更贴合市场需求,这一积极改变将帮助企业从销售业绩增长缓慢的困境中走出来。“例如8、9月份将继续推案的北京朗悦,该项目上半年销售额达18.50亿元,另外还有金地格林也将在下半年有新增供应,该项目延续上半年的热销态势将为大概率事件。”沈晓玲表示。

不过金地在毛利率方面,还是受到此前过于倾斜高端项目的拖累。在地产调控的大背景下,金地2011年四季度到2012年上半年,促销力度较大,而这些项目在今年上半年进入结转周期,而此前由于金地的高端项目占比较高,去化速度相对较慢,故降低售价,使得企业整体毛利率表现受拖累。最终在半年报中,金地的企业毛利率为23%,与去年同期相比下降了9个百分点,其中房地产(000736,股吧)业务结算毛利率为27%,同样下降了9个百分点,降幅较为明显。

拿地节奏“慢半拍”

随着上半年销售额的快速增长,金地在土地市场上也表现得相当激进。上半年金地拿地金额202亿元,其中权益金额高达153.4亿元左右,占到上半年销售金额的78%之多。而去年全年金地的拿地金额也只有69亿元,新增土储量为241.67万平方米,今年上半年拿地量价均远超去年水平,拿地量同比提升104%,拿地金额与去年全年相比增长了193%。

金地加大土地市场的投入,为其接下来继续高周转战略提供了保证。不过本轮调控中金地在土地市场的表现,又是习惯性地“慢半拍”。去年下半年开始,以万科保利恒大等为首的地产龙头在对房源积极促销的同时,已经开始在土地市场出手。而金地去年只有69亿元的拿地金额,对比上述竞争对手来说,显得过于保守。

经过去年到今年的楼市回暖,土地市场的热度和溢价率都在持续走高,拿地节奏慢半拍,意味着拿地成本将大幅度攀升。国土部的数据显示,今年二季度,全国105个重点监测城市地价总体水平为3226元/平方米,同比增长5.11%,环比增长1.62%。而一、二线城市的地价上涨势头更猛。体现在金地近期的拿地中,先是其在南京以总价28.7亿元,楼面地价7863元/平方米的高价抢下“仙林地王”,接着还在北京等地拿下多幅高溢价地块。

回顾此前金地的拿地历程,2007年土地市场最火热时金地投入162亿元高价拿地,2008年受调控影响,销售受限,同时因拿地资金不足错过2008年和2009年上半年地价低迷的拿地良机;2009年至2010年下半年土地市场再次火热之时,金地再次频频出手抢下诸多高价地,在接下来的2011年和2012年,调控政策不断,金地再次减小拿地力度,错过低价拿地良机,这也被认为是限制金地近几年销售额快速上涨的主要原因。

而比错过低价拿地良机更严重的是,在此前两轮抢地热潮中,金地囤积了大量高地价项目,在延长了项目开发周期、增加开发难度的同时,也对金地增加刚需房源比例的战略产生影响,大户型高端定位成为这些项目略显无奈的选择。“金地在后期拿地时应严防类似情况再度出现,不可因市场热度高而盲目获取高价地块。”沈晓玲表示,否则若后期楼市出现波动,这些高价抢下的地块将最先面临风险。(来源:新金融观察)

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