【案例四】●台湖上院、国际健康港:科研用地盖住宅

通州区的台湖上院建在北京环渤海高端总部基地上。根据政策规定，只有高新技术企业才能入驻。但项目销售人员介绍：“前期招商阶段政策宽松，只需提供营业执照和法人信息，入园申请均可由开发商代办。大多数客户都是买来自住，将来还能享受税收返还的政策优惠。”

今年8月18日开盘的通州区国际健康港是科研用地盖住宅的项目。开发商相关负责人告诉笔者，他们正在办向北京市规划委员会通州分局递交改变土地规划用途的申请，力图将科研用地改为商业用地，然后分割产权。其户型多采用loft形式，精装修的房间厨卫、家具一应俱全。

焦点：是否涉嫌违规

对于销售人员所谓的“商住两用房”说辞，北京中原地产三级市场研究总监张大伟表示：“根本没有所谓的‘商住两用’，这类项目用地性质多是商业或办公楼用地。”

事实上，2011年5月，北京市住建委、市规划委等五部门联合发布了《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》（以下简称《通知》），明确规定：商业、办公类项目一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计。

北京市住建委和市规划委相关人士在接受本报采访时表示，《通知》明确“开发企业告知购房人应严格按照规划用途经营使用，不得擅自改变用途，并在认购书和购房合同中与购房人明确约定”，开发商口头允许业主改变用途的行为具有一定的欺骗性，开发商也不会将许诺书面化以便规避责任。

北京市住建委和市规划委的人士均明确表示，上述项目有独立上下水设计和相关套型，涉嫌违规。同时，通常情况下，商业、办公楼不应通燃气。

隐患：成本高、问题多

购买“商改住”项目，看似规避了限购，钻了空子。殊不知，这类项目将面临多种税收，后续成本均高于住宅项目。和普通住宅的使用和交易相比，“商改住”项目至少在5个税种上适用更高税率，包括房产税、土地使用税、土地增值税、营业税、出租税率。北京市地税局相关负责人表示，根据规定，“商改住”项目的性质依然属于商用、办公等，即使用于自住，项目每年仍需缴纳房产税和土地使用税。

据其介绍，北京地区房产税的计算方法之一是房屋原值的70%乘以1.2%，土地使用税是房屋分摊的土地面积乘以土地级别的对应金额（共六级，1.5~30元/平方米不等，按区域的不同来划分等级）。以中景江山赋一套100平方米房源为例，以均价17800元/平方米计算，总价178万元。粗略计算，业主每年仅上述两项税费就要缴纳约15000元。

“商改住”项目在转让时，要按5%全额征收营业税，全额20%的个人所得税，以及增值部分的30%~60%的土地增值税。而普通住宅随着持有年限的增加，则适用相应的低税率甚至免征优惠政策。

租金收益的税率也有不同。北京市地税局上述人士指出，“商改住”项目和住宅出租之后缴纳的税率有区别，前者月租金高于两万元的按12%缴税，月租金低于两万元的按7%缴税，普通住宅则均按5%缴税。

除了使用和交易成本较高外，“商改住”项目还存在首付高、贷款年限短、产权时间短、无法迁入户口等问题。北京市盈科律师事务所律师孙家运认为，如果开发商无法在合同中明确其住宅性质，购买“商改住”项目的购房人后期甚至可能面临违规改建的风险。（北京参考文/佟亚男）