有限购买力难支撑大体量商业 泡沫易现
GDP增速的放缓已经成为社会的共识,渐缓的商业经济发展将与目前如火如荼开发的大型商业正面遭遇。有业内人士不禁担忧,未来这些商业地产是否能像现在预想的一样,为投资者带来持续的收益。
从事多年商业地产运营的一位资深从业人员表示,以前在他们的开发运营中,一直认为像北京这样的一线城市拥有足够多的购买力,大型的商业地产后期运营几乎是无风险的,但近期,他们已经在逐渐调整对市场的判断。他提出,过去经济保持高速增长,购买力不断增强。核心商圈商铺一铺难求,租金不断上涨,这让不少投资者看到了商业地产的投资价值。但未来新增的商业地产大都位于郊区,而且并不稀缺,加之电子商务等的冲击,发展潜力已经差了很多。
该人士称,北京的商业拥有不同于其他城市的投资回报率,但郊区的商业地产完全可以类比一个小城市内的商业地产,当无外来人口,仅靠地缘性客户消费时,所需商业面积的量是一定的,竞争必然很激烈。以绫致时装为例,公司关店频率最高的就是二三线城市购物中心集中区域内的店铺。该公司负责店面拓展的一位工作人员表示,在有些城市,同区域内四五间购物中心一起开业,每家都引进他们的品牌,但开业经营一段时间就会发现,营业额极少,根本无法支撑店面存活,就只能“关店大吉”。
颐和九州资产管理公司常务副总经理张磊表示,随着商业面积供应的不断增长和租赁需求的收缩,散售商铺在招商时面临更多的困难。现在很多开发商选择自持主力商铺,以获得持续的现金流。凭借多年的开发、招商积累,品牌开发商大都拥有固定的合作商户。以万达为例,多年的商业地产运营经验让其拥有一大批优质商户资源,因此,每个万达广场才可以迅速实现高比例的入驻率,顺利开业。而且,统一的招商规划可以产生良好的配置业态,实现合理布局,帮助商户获得最大利益。并且,成熟的商业地产运营商可视业态不同,为商户提供多种不同的租赁方式,方便商户实现经营利润。
由于统一运营商业的挤压,散售商铺就很难招到优质的商业品牌,面临经营状况不确定的问题,容易遭遇随时退租的风险。现实情况中,有大量的商铺因商户的临时退租而长期空置,未来这种情况将更加频繁发生。
谨慎投资散售商业 社区型商业更易打理
无论商业地产总体有多少新增供应量,市场上的商业地产项目总是冷热不均。普通投资者在无法判断未来发展走向时,究竟该如何做出投资决定呢?业内人士指出,投资商业地产,最应做到量力而行。
张磊分析认为,零散户投资商业由于体量小、风险承受能力差,存在很多问题,一方面这类商业需要经历一个较长的培养周期,另一方面,这类商业无法形成规模,对于区域发展帮助不大,大都起到配套和填补的作用,经常容易面对租户解除租约,再次出租困难的情况。
是否零散型商业就无法投资呢?资深房地产经理人季满如指出,投资机会是永远存在的,投资者投资商铺应重点关注两点,一是区域未来的发展趋势,主要是区域未来的人流量;二是商铺中是否有主力店和主力店的经营业态,零散型商业中的大部分商铺人流主要靠主力店的带动,因此“跟着谁走”在商铺投资中尤为重要。
北京汉博商业投资管理公司副总裁李亚明也表示,投资街区型商铺,应多多关注主力店业态种类,并且考察主力店租约的真实性和其持续时间。季满如介绍,商业地产按照辐射范围可以分成三级,社区级商业主要是为所在社区服务,满足的是基本的配套,主要以便利店、洗衣店为主;园区级商业辐射半径在2公里左右,业态以中大型超市为主;地区级商业辐射半径在5公里以上,是区域的商业中心。
在张磊看来,在这三种业态中,优质的社区级商业是最适合普通投资者投资的。
张磊表示,相比专业商业地产运营商,普通投资者在商铺招商时不具备优势,很难得到大品牌的青睐,但社区级的商业对品牌的要求则不是很高。普通的便利店、洗衣店等基本生活配套,即使没有品牌也可以在社区级商业中生存得很好。而优质的社区级商业拥有较稳定的人流和购买需求,租户一般也较为稳定,投资者只要先期进行过充分考察,选准业态,既可取得较稳定的投资回报,也可按预期收回成本。文/门庭婷
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