复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三教授

　　（一）中国出现105万千万富豪

　　2013年8月15日，《胡润财富报告》称，2012年拥有1000万元以上资产的个人（资产包括可投资资产、未上市公司股权、自住房产和艺术品收藏），全国31个省、市、自治区有105万人，比上一年增长3%（3万人）；其中亿万富豪人数为6.45万人，增幅2%（1000人）。

　　但这是5年来最小涨幅。目前全国每1300人中有1人是千万富豪，每2万人中有1人是亿万富豪。报纸称：其中投资房地产并拥有数套房产的人占千万富豪的15%，约有16万人；投资性房产占其所有资产的50%，同时他们还拥有400万以上的自住房产和70万的汽车。

　　在这105万人中，北京、广东、上海、浙江、江苏、福建、山东共计占了74.9万，为71.3%；而北京、上海、广州、深圳四大一线城市的为50.3万，占47.9%，约为一半。其他富人约集中在杭州、宁波、厦门、福州、青岛、济南等地。

　　（二）很多人糊里糊涂成了千万富豪

　　《胡润财富报告》的数据应是可参考的，但其分析有漏洞。首先千万富翁并不是一个很丢脸的词，它不是解放以前剥削来的千万富翁，也不是贪污腐败得来的千万富翁，它是改革开放三十四年以后出现的千万富翁。其次，有些人是糊里糊涂、靠着城市的发展、经济的景气，糊里糊涂成了千万富翁。

　　什么叫千万富豪？以房地产今日币价为依据，则上海很多人家里有2～3套房。他们有的是新买的房，有的是旧房，如在徐家汇、静安寺、黄浦区（南京路、淮海路）一带的旧房。他们是从爷爷奶奶、外公外婆那里继承的，又是独生子女，这些旧房价格有的比内环线外的新房还贵，他们从没买过新房，随着房价上涨，不知不觉就成了千万富豪。在那些好地段，一套房500万以上的是很常见的，但他们能叫炒房者吗？

　　此外，房价是会波动的。上世纪九十年代时，上海房子卖不掉，曾经鼓励人们以个人所得税顶房款，提供蓝印户口（小孩考上海大学可低100分）来鼓励买房。那时的房价仅现在的八分之一、十分之一价。此外，温州市近两年房价因金融危机泡沫破裂而大跌，从3.5万跌到2.5万（旧房仅1.8～2万），胡润财富报告对温州的千万富豪又怎么界定？

　　（三）持有3年以上的买房就不能叫“炒房”

　　有媒体把投资房地产的16万人称为“炒房者”，这很不严谨。它称这16万人有自住房400万，加70万的汽车，（即470万）；另外有50%为投资性住房，实际上另外还有470万房子，（这加起来仅940万啊！）。这在上海、北京、广州，相当一部分人因房地产自然增值而会碰到，只要有2～3套房就会达到，有老人住，有个等结婚的儿子、女儿要留一套房，就可达到1000万了。这又说明了什么呢？又怎么样呢？

　　关键是，把普通老百姓的买1～2套房行为，称为“炒房者”是否合适？所谓“炒”是指短线买进卖出。过去我带同学搞过一个自然科学基金研究项目《土地增值税的国际比较》，发现有相当一些国家对居民拥有房产达三年以上就可免征“土地增值税”（即“房产增值税”）。因为它认为你是自己正常用房，不是炒房了。

　　现在，中国短线炒房者是有，但比例不大。多数都是买房3～5年，不动的。怎么叫“炒房”？那拥有古董几代的称为炒古董者？拥有黄金50年的称为炒黄金者？岂不荒唐？

　　（四）中国老百姓买房大多为了躲防通胀

　　通货膨胀一般发生在CPI（居民消费品价格指数）中。因为各国把房地产作为投资品，但房地产实际也是百姓生活必需品。房地产大涨，老百姓买不起，就会节衣缩食，影响其整体生活水平。因此，人们对它非常敏感。它实际上是另一种变相的、隐性的通胀。

　　而当一国M2（货币与准货币）在短时间内大量增加，货币迅速投放时，特别是在多数商品（95%以上）供过于求时，就不会什么都涨（深圳饮食店老板说，他们的食品已10年没涨价了），而会集中在大中城市房地产上、车位上、还有明清家具和古董等不可再生的，人们又必须拥有的商品中。它们会离开其他商品而单独大涨。

　　面对中央银行公布的M2数据及人们的切身感受（整个经济及物价都很热），人人内心都有一种惶恐之感。担心物价上涨，担心货币贬值。怎么办？买黄金？买房产？买玉石？买什么能使辛辛苦苦挣来的血汗钱保值呢？其实上述商品都能保值，但既有使用价值又有保值功能的只有不能再生，人人渴望的京、沪、深、广等大城市的房地产。

　　很多人没什么存款，是付了首付（20%）后，借银行的钱去买房的。谁也不知道它会涨到什么价格，反正拿着钱心慌，买成房，心就定了。

　　上海，不是个别人在炒房，人们为了子女以后成家有房，为了防通胀、防货币贬值，很多人在看房、买房。

　　那时，复旦大学北区盖了很多新的学生公寓，一群群上海居民蜂拥而入，要买这些新房，被保安们一次次劝走。但他们有人还是不相信，认为是哪家房地产公司在囤房、等高房价再开盘。2001～2003年，复旦老师们碰面后，在交流好之后，都会关切地问：“你们家买房了吗？快买啊，还得涨”。根本无人认为这是炒房，都怕不买，涨上去，孩子以后结婚无房怎么办？光阴如驹，10年过去了，这10年中无人认为2001～2003年的买房是炒房。反而感到了一种庆幸与后怕，如果当时50万不买一套房，现在涨到300万～400万了，只能买个卫生间，全被贬掉了。

　　（五）其实当时买房是可以不花钱的

　　很多人从M2飞快增长中算出，房价会迅速上涨。于是从银行贷款后，以30万资金买了三套（每套50万，首付20%为10万），结果几年后50万涨到100万～200万了，他们卖掉一套得到100万～200万后，还掉全部银行贷款，另外捡了两套房。

　　这种事情上海比比皆是。当时不限购，又完全合理合法。你骂什么呢。反而是财政部、央行、城建部的一次次表态，“房价一定会跌到人们能接受的价格”，成为人们饭余茶后的笑谈。

　　我相信那些口是心非的城建部、财政部、央行的高官们，一边在正襟危坐地让人们不要炒房，一边则在偷偷地买房。如果当时不买下一套房的，现在看着一日千套房售罄的北京房产市场及成年未婚的子女，多少个日子会彻夜后悔——不要怪老百姓去抢着买房，实在是你们的货币发得太多、太快了。难道只容许央行大发货币，不容许老百姓正当防卫吗？什么炒房不炒房？可笑！

　　（六）买房就要买好地段的

　　做股票的第一条原则就是不输钱，第二条原则就是记住第一条原则。买房子的第一条原则就是地段，第二条原则还是地段。

　　2005年8月，有友人在北京华清嘉园（五道口）以90万买了一套90m2的房。他打电话给上海老同学，劝他也来买。他说，这里离著名的北京大学自行车10分钟，离清华大学自行车5分钟，旁边还有一所中关村重点小学，我的儿子要上这小学啊！你也来买一套吧。

　　上海朋友问：“中央不是在调控房地产吗？你们怎么敢买？”北京友人哈哈大笑，不管他啦，小孩要读重点小学啊！

　　上海朋友利用暑假马上去华清嘉园附近住了一周，专门找小户型看。他发现，即使买下来，租出去的租金收入也可达到7%～9%，比央行利率要高得多，这就是属于投资居住两相宜了。

　　但中介公司竟提出每看一次房，不管买不买，都要100元看房费。上海朋友当时质问他：“你们这里是动物园吗？”“不管，看的人多，买的人少。”他想了想，心里一亮，可能就是这100元给我们留了两套房。好，100就100！

　　结果，2套40.75m2的房，以1万元/m2买了下来。他花了三天略作装修，就以3000元一月租给了韩国、香港留学生。

　　现在，这些位于风暴中心的房产，价格已达到8万元了。当时陪上海朋友来的北大学生（上海交大附中考来的）开心地说：老师，开心吧，2005年才1万元啊！当时交大附近已2.5万元啦！现在，他还在出租此房，租金涨到5000元了，全是中介公司涨的。

　　（七）对房地产调控的几点建议

　　尽管我们很多朋友5～10年前买房问题上做出了正确的抉择。但我们是被动的，无奈的。一切都是央行快发货币惹的祸。我们也希望房产市场回到朱镕基总理前中期的情况；“管住货币、稳住价格”。朱总理领导中国经济13年（含前期当副总理的5年），房价基本不涨，管得何等好！他半夜11点半会打的去经济学家吴敬琏家请教如何管好宏观经济。

　　但作为普通百姓，除了自己因势利导，躲避通胀，还有什么办法呢？除了少受些伤害，因势而为，还能怎么办呢？

　　此外还建议：

　　科学合理地调控房地产市场；再增加3000万亩土地供应（加上容积率，约为660亿平方米）；搞好中小城市建设。政策向中小城市倾斜，鼓励资金、人才向中小城市流动；

　　逐步放开限购，减少极多的“假离婚”事件（各地抢房很多是假离婚者）；增加经济适用房、廉租房的供应；最重要的是央行把住货币印发总开关；逐步改变“土地财政”格局。（但这很难，是一个很大的系统工程。）