编者按：中国房地产业过去的十年被称为“黄金十年”，但也是“调控十年”——几乎每年都有新的调控政策出台，遍及金融、土地、税费等多个环节。但房价越调越高的现实也让很多原本对调控抱有期待的人失去了耐心。在“中国经济升级版”中，如何摆放房地产行业的位置，如何促使其体制机制升级，是一个十分严肃而紧迫的问题。房地产改革的目标是“住者有其屋”，要首先保障人们基本的居住需求。在此基础上的市场化才是我们要的市场化。换言之，房地产行业要坚持两条腿走路，一方面提供基本居住保障，一方面提供市场化差异化消费。所有这一切，都需要完善配套、强化落实、建立长效机制。调控只能治标，只有深层次的制度改革才能治本。

三箭齐发 升级“住者有其屋”制度框架

7月末召开的中共中央政治局会议没有重申房地产调控从严，而是使用了“积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”的词汇。

近期中央决策层很少有针对房地产调控的直接表态，对此，中国房地产研究会副会长暨房地产法规政策委员会主任委员胡志刚认为，从当前经济形势和此前中央决策层释放的改革信号来看，系统地解决经济增长中的房地产泡沫隐患是必然的政策取向；此外，税收改革、《基本住房保障条例》等都将适时出台，将为建立房地产发展长效机制做深层次的铺垫。

《基本住房保障条例》

加速推出

消息称，住建部已完成《基本住房保障条例》的起草工作，在完成征求意见的工作程序后，条例草案有望于2013年进入国务院级别的立法程序，但是否能在年内审议通过并颁布实施尚未确定。在2013年2月国务院下发的“立法计划”的“力争年内完成”一项中，并不包含此“条例”。

中国房地产学会副会长陈国强表示，“从‘法’到‘条例’，从法律效力上来看是降格了，但实则加快了推出的脚步。法律需要由全国人大审议，效力最高，但往往过程较长；条例由国务院审议，较立法程序来说较为及时”。

虽然全国性的基本住房保障制度还没有出台，但地方性制度已经先行。

四川省住建厅于7月1日发布全国第一个省级住房保障框架政策——《四川省城镇住房保障条例(征求意见稿)》，确立了住房保障的原则和保障体系，规范管理体制、住房货币化保障、住房实物保障、监督管理和法律责任等内容。

此外，山西省也拟出台《山西省住房保障条例》，以规范山西省保障房建设、分配、监管。

制定《基本住房保障条例》是我国住房制度体系建设的一件大事，是以“基本保障房归政府、商品房归市场”为核心架构的住房体系建设的重要组成部分，财经评论员余丰慧建议，应该考虑将首套房优惠政策列入条例之中。条例不应仅仅局限于政府主导的各类保障性住房的建设、分配、转让和管理范畴，而应该充分顾及高房价的现实，把买不起商品房、又够不上保障性住房条件的“夹心阶层”的首套房需求包括进去。

目前，虽然基本住房保障制度的建设正在加速，但执行层面受制于各种利益群体的羁绊，实施的效果仍待观察。

保障房多重尴尬

折射制度缺陷

近期保障房暴露出来的一些问题表明，保障房的监管、配套急需完善和升级。

审计署日前发布的调查报告显示，360个项目或单位挪用保障性安居工程专项资金57.99亿元，这些钱被用来归还贷款、对外投资、征地拆迁以及单位资金周转等非保障性安居工程项目支出。此前，多省市刚刚公布了保障房闲置状况。山东1.29万套，海南9000多套，广东1.15万套，云南2.3万套……这些审计结果暴露出了“保障房空置”的尴尬。

保障房领域存在的种种分配不均现象本就屡受诟病，此次审计署的报告将其问题暴露在“阳光”之下。在全国大规模建设保障房的背景下，保障房却正悄悄上演“连环套”与“空城计”。

“十二五”期间3600万套保障房的建设任务对资金链提出了巨大考验，本应该是保障房建设专款专用的财政支持、社会融资资金，却遭遇非法挪用，令人触目惊心、心寒手冷。

除了上述专项资金挪用的问题外，公告指出，10.84万户不符合保障条件的家庭，因提供不实资料、相关部门审核把关不严，违规享受保障性住房实物分配3.89万套、领取租赁补贴1.53亿元，另有1.13万户家庭重复享受保障性住房实物分配2975套，重复领取租赁补贴2137.55万元。

非法挪用保障房建设资金、违规申领保障房，只是保障房乱象的一方面，空置率高正在成为保障房的新问题。

深圳最大公租房项目分配进入最后阶段，首批推出的8250套公租房房源，入围申请家庭一万余户，但有45%的申请家庭弃租。新一轮大规模保障房建设启动以来，部分地方却出现了始料未及的“房等人”现象，原本“一房难求”的保障房却面临“愁嫁”尴尬。

“保障房建设的核心，是必须从中低收入住房困难家庭的实际需求出发，防止出现‘两张皮’。”四川省社科院研究员胡光伟认为，地方政府必须要有勇气直面“空城”的尴尬，厘清问题根源，切实解决保障对象的顾虑、忧虑和实际困难。

“年年审年年出问题，保障房建设过程中频频暴露出的问题，如果制度问题不解决，类似的问题还会发生。总体来说，这几年我国的保障房建设和分配是存在很大漏洞的。‘条例’关于保障房建设的规定不应该过于理想化，关键是要考虑保障房建设资金的来源问题。保障房应该是租赁化而不是产权化，产权化的保障房应该退出历史舞台，但现在确实分配不公，很多产权型的保障房都成了公务员的福利房。”亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存表示。

公积金制度

要改掉嫌贫爱富

推出保障房，是为了实现“居者有其屋”。而住房公积金制度的推出，则有利于提高人们购房支付能力，调节住房供需矛盾。实践证明，实行住房公积金制度对加快城镇住房制度改革，完善住房供应体系，改善中低收入家庭居住条件发挥了重要作用。

不过，住房公积金也出现了新情况：2013年走高的住宅成交量缓解了开发商一度紧张的资金链条，但几个主要城市的住房公积金管理中心却宣告住房公积金“很忙”，建议购房者选择商贷，差额利息由住房公积金管理中心进行补贴。

究竟是什么原因让住房公积金管理中心“忍痛”做这赔本的“买卖”？是不匹配的收入支出速度吗？

以上海为例，上海市公积金管理中心公布的《上海市住房公积金运行分析报告》显示，今年上半年，上海发放住房公积金个贷金额333.80亿元， 同比增长115.31%；发放户数8.65万户，同比增长95.70%。今年上半年上海市共归集住房公积金和补充公积金299.18亿元，但同期提取、住房贷款 、保障性住房建设项目贷款这三项支出的金额分别达到179.38亿元、333.80亿元、34.44亿元，支出合计几乎是收入的一倍。

公积金制度的改革，刻不容缓。

业内人士指出，在我国没有明确的公积金存贷机制的背景下，集中的购房需求容易出现公积金余额短缺、吃紧的现象，应及时建立公积金存贷机制，控制公积金存贷比例，加大对公积金风险的管控。

另外，值得关注的是，作为一项社会福利保障制度，住房公积金陷入了“济富不济贫”的怪圈。本应是“雪中送炭”的住房公积金，如今变成了“锦上添花”，不但没有起到缩小贫富差距的作用，反而进一步拉大了收入差距，严重伤害社会公平。

鉴于此，业内人士提出，改革公积金制度，一方面要引入市场化机制，适当提高公积金的收益率；另一方面也要将住房公积金制度改革纳入收入分配改革的篮子当中，坚持“提低、扩中、限高”也应成为公积金改革的主要思路。只有秉承公平正义的宗旨，积极推进改革，住房公积金的弊端才有望革除，才能真正配得上“公”字，其社会福利保障的属性，也才能更好体现。

(来源：证券日报)